一

好久没到这方来，一来是难得空闲，二来是有点偷懒，三来是等到下定决心更新的时候却又无法登录了。根据有经验朋友的建议，找到网站的帮助中心http://support.live.com反映，承诺的24小时时限未到，就有了回复，并重获登录。经观察，系统进行了小小的改版升级，比如，用“博客”代替了“网络日志”的说法，“公告”变成了“主页”，等等。

回信挺客气，我喜欢：

尊敬的×××客户，您好！

感谢致信Windows Live Spaces技术支持中心。我们仔细阅读了您提供的详细信息，了解到您目前的问题是无法打开空间。

我们的产品组已经意识到了这个问题，并正在全力进行修复中。虽然我们无法告知您该问题解决的确切时间，但请您相信，我们正在尽一切努力调查并解决该问题。

作为我们的客户，您的满意度是我们追求的目标之一。对于该问题给您造成的种种不便，我们感到非常抱歉，我们会尽快对此进行修复，希望您能耐心等候并继续支持我们的产品。

作为Windows Live的重要客户，我们很高兴为您提供持续有效的服务，感谢您使用Windows Live Spaces 。如果您在将来的使用中再次遇到问题，欢迎您通过http://support.live.com选择相应的产品提交新的服务申请（如果您是使用的是MSN的系列产品，则是以下链接：http://support.msn.com ），相关技术支持中心的工作人员会竭诚为您提供服务。

致
礼
毕研鹏
Windows Live Spaces技术支持中心


二

在月初开了蓄谋已久的一次同学会，以唱歌开始，以火锅结束。图见相册。

在5天之内参加了两次婚礼，其中一次是当伴郎。在后一次婚宴上，居然偶遇前一次婚礼中被包车接送客人的出租车司机，真是奇妙！

三

王海鸰的小说《新结婚时代》挺不错的。故事曲折，文笔流畅，不过结局的光明的尾巴（特别是何建成被评为北京市优秀进城务工人员）有点太皆大欢喜、太完美了。

此书最大的硬伤在这段里——

何建成何建国相对而坐，爹坐中间。爹抽着烟袋说：“你们两个都上大学，四年，得小十万块钱。十万块钱我和你娘就是卖房子卖地卖骨头卖肉，也凑不齐。你们俩，我只能供一个！”

看出问题来了吗？小十万块钱，就是近10万块钱的意思，就当是8万吧，那就是每人每年1万。问题就在这里。故事发展到最后，清华研究生毕业的何建国已经同顾小西结婚至少七八年了，书是2006年出版的，照此推算，他本科毕业的时间不应晚于1997年，大学入学时间不应晚于1993年，就算他是本科毕业后结婚然后再读研究生，他的本科毕业的时间不应晚于1999年，大学入学时间不应晚于1995年。当然了，故事的时间设置可以远远早于小说出版时间，但那只能将何建国上大学的年代推得更早。经历过高校招生并轨的人掐指一算，何建国上大学时，不大可能花掉每年1万的费用。全面并轨是在1997年，兄弟我恭逢盛世，还是有一点点发言权的，当时，较好、较贵的专业学每年费3000元左右，何建国这样山区来的孩子要是放到那个时候，总花费是不会上万的。更何况，他进大学的时间最迟最迟也是1995年。这是什么概念呢？有资料显示，1993年，部分高校开始进行招生并轨和学生缴费上学改革试点，全国高校平均学费涨到了每年610元，1995年，全国高校平均学费涨到1124元，1996年，部分试行并轨招生的高校学费一下子超过了2000元，这在当时引起了轩然大波。这么说吧，何建国的年学费不会超过2000元，其他费用要是花上8000元，对他来说是不可想象的。

小说的结尾简洁而优美，要赞一下：

一年以后，小西生下了她和何建国的女儿。女儿生下来时是单眼皮，满月后，变成了双眼皮，一双瞳仁儿又黑又亮，眼白却是蓝色的，蓝得如同晴日的天空，没有一丝杂质。

四

偶尔听深圳广播电台的《夜空不寂寞》，居然见证了历史性的时刻。

先是主持人胡晓梅在同听众探讨了一下主持风格，面对一些听众的赞赏，她叫听众不要影响她正在做出的决定，她说，早已经听到了各种意见，而且她十几年来一直没有正常的家庭生活。虽然没有明说，但看来她是想离开了。

不出所料，在香港电影金像奖颁奖的那天（4月15日），胡晓梅在节目的最后放了一首和季节有关的歌，她说，新的一季到了，她要休整一段时间。休整多久呢？没说。

此后的日子，夜空依旧不寂寞，但话筒前已然是不同的声音。

五

香港电影金像奖把影帝版给了刘青云，N报的最不靠谱猜想成了现实。《我要成名》已在去年夏天的博文里评过，不再赘述，只想说，此奖更多是在对刘的演艺生涯进行肯定与褒奖。

《图雅的婚事》里，提亲者慕名而来，络绎不绝，生动体现了社会主义优越性。

吴镇宇导演和主演的《醒狮》，放的是期望中的粤语版本，但没字幕，听懂75%的样子。有人斥为烂片，但我以为，此片还是能令了解香港近年社会大事的人会心一笑：街头同警察的争执有巴士阿叔的影子，泳池红虫事件也被调侃，领救济金然后到深圳住的假想无疑体现了社会主义大家庭的温暖，减肥广告的骗人伎俩昭然若揭，最令人喷饭的，还是去香港闯荡的内地舞狮者口中说出的“我会做好这份工”！另外，黄秋生的神叨叨，就像在唱戏。

排名啦，红字影片为新加。

1.疯狂的石头
马背上的法庭
天下无贼
无间道
5.放牛班的春天
三峡好人
汉江怪物
宝贝计划
伤城
10.爱情呼叫转移
大电影之数百亿
姨妈的后现代生活
通天塔
达·芬奇密码
15.痴男怨女
龙城岁月
卧虎
我们俩
圆明园
20.男人四十
图雅的婚事
生日快乐
茉莉花开
加菲猫
25.南极大冒险
快乐的大脚
时空线索
赛场大反攻
东京审判
30.神秘群岛
加菲猫2
冰川时代2
墨攻
纳尼亚传奇
35.妄想
世界上最爱我的那个人去了
江城夏日
新警察故事
情癫大圣
40.醒狮
阿嫂
落叶归根
凤凰劫
世贸中心
45.王后秘史
无穷动
神经侠侣
心中有鬼
求求你表扬我
50.赛车总动员
情意拳拳
我要成名
十面埋伏
英雄
55.雏菊
X战警III
龙虎门
碟中谍III
超人归来
60.梦想照进现实
理发师
无极
魔鬼天使
男才女貌
65.别爱陌生人

不要让楼市变成股市
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-13/3363937.html

南方都市报

　　4月的第一周，深圳开售3个新盘齐齐演绎了火爆的交易场景，至少7成以上的销售率在从一方面印证着，自住性需求的刚性和投资性需求的推波助澜，导致楼市愈发疯狂。

　　然而，越来越多的开发商及业界人士开始不避讳楼市愈加凸显的投资品特征，过去2年来楼市太过显著的获利效应，正在吸引着越来越多的市民加入房地产投资大军。有业内人士一针见血指出，一些上市公司高价圈地，客观上助长了楼市涨价预期，并导致大量投资客入市，进一步抬升房价。

　　节后供求失衡进一步放大

　　认为房价会下跌的贾先生在坚持了两年之后，终于在4月的第一个周末之前在坂田买了一套二手房，“我告诉我自己，要么就继续不买，要买的话，就必须赶在第一批新盘开售前买。”金地高价圈地之后，他立即以7500元/平方米的单价买了房。随后的那个周末，金地·梅陇镇二期、中海怡瑞山居以及东方盛世，再度上演了抢房风潮，成交均价最高破万。惯常解释是，由于推盘量太少的关系，购买力受到积压，导致市场反弹。据深圳中原3月份研究报告披露，3月深圳仅新批2个住宅，共推售单位784套，推售面积5万平方米，环比上月分别下降37%和49%。

　　“与此同时，90·70政策令深圳相当一部分楼盘至少延迟半年入市，使得深圳楼市原本就供求失衡的状况被阶段性地进一步放大。”招商地产营销中心副总经理严士平分析称，“此外，人民币升值、资产重估令所有资源型价格上涨，也是房地产持续火爆的另一大主因。”

　　投资客不应成为主流

　　“新政之后，投资炒房不但没有绝迹，反而出现有更多的外地人来深圳投资的态势。”一位经历了上次房地产泡沫的老牌国有房企高管私下透露称，“投资炒作、高空置率、开发商价格攀比以及市民的非理性购房等等都在预示着房地产市场巨大风险的日益逼近。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，正是过去两年里投资房地产的赚钱效应太过显著，因此，才会吸引越来越多的投资客看到更加良好的获利预期，纷纷加入炒房大军。虽然至今也没有任何机构能够拿出深圳房地产的投资比例的权威报告，但是，这个投资比例居高不下的事实却是随着各新盘的入伙逐渐显露无疑。“宝安中心区的房价虽然高飙过万，但新入伙小区亮灯率太低，这是现在区域开发商面临的最大尴尬。”宝安西乡一位开发商高层坦承。虽然“亮灯率”标准不一定科学，但却是行内私下判断投资客甚至空置率的最有效而且直观的办法。据日前一项媒体调查显示，除宝安中心区，还有包括香蜜湖、红树湾、CBD等四大豪宅区域，都“空置率惊人”。而据记者暗访获知，在坂田区域，类似万科·第五园1、2期的多层住宅，转手率亦是相当高。

　　“楼市不是股市，投资客不应成为主流。”资深地产人士秦刚称，一些上市公司不计代价拿地，客观上支撑了涨价论，并诱使更多的投资客入市。

　　本报记者朱文策


股市和房市 谁将是牺牲品？
http://house.sohu.com/news/2007-04-13/302195.html

　　中国股市到了3400点后，不但股票分析师的估值理论被投机资金掀个底朝天，更使在3000点前后就患恐高症的投资者后悔不已。与此同时，深圳、北京地产投机狂潮也有愈演愈烈之势，中部地产在迅速崛起，西部城市后来居上。

　　细心的投资者不难发现，自前年以来，有关部门对中国长达六年的股灾作了难以想象的努力，只有股改和汇率机制的松动给市场带来了转机，监管部门从打击“黑庄”变成了恳求“良庄”进场。因为用行政手段摧毁的股市，还需要行政手段加以医治。现在，汇率浮动机制渐渐清晰，一轮由股市和房市承载的疯狂资产泡沫的投机才刚开始。

　　而对房市，中国政府对地产市场的调控显得很温和也很谨慎，有关方面一直传递的信息是：防止房价过快上涨。但就现在的市场情况来看，有关部门几乎是在说：快点涨，时间很紧迫。当然，一个新兴的地产市场，政府也有个治理工具和方法的认识与探索过程。但是在中国的住房制度性变革前，企图让地产市场软着陆的想法是可怕的。

　　在一线城市房价过万，基本成为投资投机品后，老百姓的疯狂转移到股市既是无奈的选择也是理性的选择。

　　中国政府六次动用了存款准备金率治理流动性问题，但很难应对由中外狙击手发动的战争。政府显然对股市泡沫的容忍度更高。尽管中国股市从治理结构等基本面看并不能支持过度的市场泡沫和长期大牛市。但是，一个快速发展中的经济和股票市场的确可以成为流动性泛滥的稳定器。

　　可以肯定地预言，中国股市还会出现类似今年2月27日的暴跌行情，但这恰恰会是场外新资金不断入场的绝好机会。

　　面对和谐、公平(相对而言)和热情似火的中国股市和民怨载道的住房市场，中国政府不可避免地会应对这场史无前例的人民币流动战争。相信，中国政府会加快准备金率特别是利率等工具的运用，同时也会有一定的行政性干预，一可不断给着了火的股市降温，二可使楼市的最后疯狂塌陷提速。

　　两害相权取其轻。相信我们每个投资者都会有自己的判断。(郭建波 英联国际董事长)


楼市旺火中 风险也升温
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-13/3364040.html

春节后首批公开发售的新盘集体旺销，预示着深圳楼市供不应求的基本局面并未得到明显改善，这的确给了我们更多房价继续上行的理由。但正如易宪容3月在深圳警醒的那样：深圳楼市基本上已经沦为一个投资市场——房价上涨令投资者有利可图，更多的资金入市，得到推力的房价进一步高涨，更加乐观的投资者进一步追高……这当然不是大家所希望的房地产，更像股票，如果被他不幸言中，相信不需要再度提醒大多数人，2001年的那次股灾。

　　这次新盘的集体旺销，反而让我们更加担忧地看到，尽管开发商仍然乐观满怀，但不可否认的是，过分狂热的价格攀比、入市资金的不断追高、局部区域的高空置率等等，都在警告着我们：伴随着价格高涨，楼市风险也在进一步逼近。

　　热点回放

　　金地·梅陇镇2期疑有东北投资客团购

　　楼盘名：金地·梅陇镇2期

　　推出套数：763套

　　均价：1.05-1.1万元/平方米

　　到场人数：约2000人

　　销售套数：近534套

　　销售概率：近7成

　　4月8日，金地·梅陇镇2期将开盘选房现场照例搬到了会展中心，并只向金卡客户发了通知——这些金卡客户在算价升级时需向开发商证明存折中有至少8万元的存款；也没有知会全深圳任何一家媒体，理由是怕见报之后，来参加选房的客户太多不好控制。当天在现场的约2000名客户被分成近140个小组。当天，该项目推出760多套房，成交率约近7成，记者现场查看价格表，其单价分布在8300-1.5万元不等，主要集中在1.1万元/平方米。

　　据崔先生介绍，当时坐在他身后的有5-6位操东北口音的买房者，“他们说刚看了春华四季园，还说今晚选了房就要飞回去，但我不知道他们有没有买到房，是不是外地投资客。”

　　槟城西岸看楼盘模型都要排队

　　楼盘名：槟城西岸

　　推出套数：500多套

　　该楼盘预计5月推出，产品发布会当日获得VIP客户过千人。

　　4月7日，槟城西岸先是在宝安恒丰海悦大酒店举办产品发布会，然后驱车带着VIP客户前往楼盘现场看房。在产品发布会完成之后，开发商开始现场收集华盛会会员申请表，左右两边整整两列长队，约达300人。随后大约有5台看楼车满载客户前往楼盘现场，据此计算，当日仅是通过开发商看楼车到达现场看房的客户就有200- 300人。而在现场，又陆续不断有新的看房客前来看房。一个400平方米的售楼处被挤得水泄不通，看楼盘模型都要排队，整个下午时段，大概有500批次的看楼客看房并登记VIP卡。据介绍，整个看房期间，开发商获得了近千张VIP卡登记，而该项目全部不过500多套，超额已达1倍。

　　中海怡瑞山居抢到房的人如释重负

　　楼盘名：中海怡瑞山居

　　推出套数：336套

　　均价：近8000元/平方米

　　到场人数：过千人

　　销售套数：约7成

　　“总算定到一套A户型了，差点就没有抢到，这户型又便宜又实惠！”4月7日，在中海怡瑞山庄的售楼处外，一对年轻人从里面出来，冲到在外面等待的他们的父母面前，很开心地对两位老人说，他们的父母则露出一副如释重负的表情。

　　当日选房活动从10点开始，记者10点到的时候，临时的停车场车辆已爆满，很壮观地排了200多辆车，看来很多置业者都是从关内赶来。

　　选房现场挤满了置业者，中海安排的椅子远远不够，后面站了密密麻麻的人。记者在现场看到，大部分的置业者都是年轻人，小两口居多。尽管中海在售楼处设置了烧烤、饮料、早餐等食品发放点，可是并没有像平时楼盘活动一样有人排队去领。大部分的人，都是在聚精会神地听主持人念被抽到的号码。

　　东方盛世购房场面几度失控

　　楼盘名称：东方盛世

　　推出套数：289套

　　均价：7600元/平方米

　　到场人数：1000多

　　销售套数：售罄

　　销售率：100%

　　“有人退房吗？有人没交定金吗？”4月6日下午5点，在东方盛世销售中心内，聚集着很多置业者，不时有人如此发问，得到售楼员否定的回答后，人们也并不愿离去。东方盛世的销售，从当日一早开始就显现了狂热的苗头，按计划，4月8日上午10点抽签选房，但是当天早上7点多开始，就有置业者陆续到场，9点不到，现场已经人山人海。“我5点钟就爬起来了。”一位住在宝安22区的李姓置业者表示，他还听说，有的人前夜干脆就在附近住酒店，一大早就跑来了。

　　东方盛世采取抽签分组选房的方式，每组15人，客户选房成功后，须立刻交2万元定金。抽签开始后，场面几度出现混乱，一些心急的置业者试图冲进销售中心，现场保安竭尽全力才控制住局面。售楼员成为了现场的明星焦点，每个出现在购房者视野里的售楼员，立刻会被十多名置业者包围。

　　专家把脉

　　需求井喷造成抢购

　　中原地产深港研究中心总监张伟

　　造成这种疯狂行为的原因主要在于，春节前后共3个来月的时间，深圳没有新盘入市，购买力被压制，当新盘推出时，需求释放。这种购买力被压制的状况，从近期二手房市场成交的火爆局面也可以看出。另外，过去一年来，买房的赚钱效应太明显，只要买房，至少赚10%、20%，这导致投资者继续争抢入市，自主者预期房价仍会继续攀升，也加入抢购行列。其他原因还包括，整个经济体系流动性过剩，今年以来，央行已经多次上调存款准备金，收紧流动性，但是整个经济体系资金还是过于充裕。还有，供求关系不平衡等等。

　　民众对宏观调控麻木

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任：高海燕

　　市场火爆的局面，说明了两点，第一，供求关系紧张，这种紧张状况，从二手房市场上也能看出来，现在二手价格与一手价格很接近，成交也很活跃，一般来说，买二手房的大部分是自住，这说明在投资需求之外，真实需求也很旺盛。第二，民众对宏观调控已经麻痹了，以前，每次调控过后，市场有个静默期，在大约两三个月的时间内，价格维持高位，但成交量不大，现在这一静默期消失了，大家对宏观调控效果失去预期。这种情况下，容易出现抢购性置业，置业者出于对未来房价继续上涨的预期而抢购入市。

　　金地拿地刺激置业者

　　中国指数研究院华南区研究总监：林建辉

　　整体的原因是春节以来供应很少，需求没得到有效释放。从个体来看，三个项目各有其特点，金地·梅陇镇2期直接受金地拿地事件拉动，市场预期提高。3月初时，售楼员曾介绍说价格8500元/平方米左右，拿地结果出来后，开盘价格达到1万多元/平方米，最高卖到1.5万元/平方米。东方盛世盘小，总共才 240多套，靠近关口，前期客户积累工作做得不错。中海怡瑞山居是大社区，中海这个系列在布吉也做出了品牌，同时，布吉今年整体供应量大幅减少，一些已有项目不断提价，造成布吉新盘热销。另外，深圳与广州不同，广州原住民多，消化了一部分置业需求，而深圳绝大部分是流动人口，年轻人多，这使刚性需求长期存在。

　　本版撰文本报记者朱文策陶文杰李孟姣


买家焦虑是楼市疯狂“原动力”
http://gz.focus.cn/news/2007-04-14/302405.html

■ 疯狂入市理由

　　1） 深圳房价上涨说

　　官方报告显示，2004年，深圳住宅价格为5980元/平方米，同比2003年上涨了5.28%；1年之后，2005年深圳房价上涨了 1000元/平方米，达到了7040元/平方米，同比2005年涨幅是17.28%，这一年不过是深圳房价开始快速上涨的第一年；2006年，是深圳房价进入疯狂的一年，有关房价涨幅，官方至今未发布研究报告，据国土部门官员在两会期间透露，去年年底房价达到了9300多元/平方米，涨了2000多元/平方米，据此测算，涨幅大概在32.67%。目前，除了龙岗，深圳各置业热点区域房价均已过万元/平方米。房价连年的飞速上涨，令越来越多的市民担心后市会更加高涨，于是纷纷入市购房，包括没有首期款支付能力的年轻人也穷家族之力加入买房大军。同时，于2003-2004年买入房产的那一批人也赚得盆满钵满，而这种赚钱效应诱发了更多的投资客进入楼市，继续推高房价。

　　点评：房价2年涨了至少50%，局部地区翻了2-3倍，再说楼市依然健康，是否有点大话欺天？

　　2） 人民币升值说

　　自2005年7月人民币汇改以来，人民币汇率自最初的1美元兑8.2765元一路上行，在去年5月中旬“破8”，而至3月底，人民币汇率已经升值至7.7303元，前后累计的升值幅度已经高达7%。而即便如此，国外及国内的基金机构对这个升值结果仍然不满意，他们认为人民币仍将会继续升值。对于房地产而言，人民币升值将很有可能带来外资热钱的持续大批量流入，因为，外资投资内地房地产，即便是房地产不升值，他们也能从人民币汇率不断攀升中赚到投资回报——很明显，他们现在已经赚了至少7%的投资回报。更何况这两年，国内四大城市的房地产如此疯涨，对外资而言，他们赚取的是双重收益。

　　点评：要指出的是一点是，目前没有直接证据表明，外资对投资国内住宅有很浓厚的兴趣，他们的兴趣目前仍然是集中在能够获取长期收益的商业地产及酒店、公寓等方面，而不是短期变现的住宅。

　　3） 深港房价大融合说

　　从香港回归那一天起，有关“深港一体化”的呼声或在官方或在民间，但从来就没有间断过。而事实是，港人对于深圳房价每一波的高涨，可以说是功劳不小。1992-1993年、1997-1998年的两次大泡泡过程中，港人都扮演了助推者的角色。尤其是1997-1998年，当时的东海花园（查看地图）等住宅都是以港币计价，也将深圳住宅的单价抬到高达1万元/平方米以上。

　　自CEPA实施及广东开始推行“9+2”开始，“深港一体化”的呼声变得更加高亢，尤其是在深港河套地区的开放、西部通道的即将通车等等重大利好的刺激之下，深圳开发商对于本地房地产价格向香港靠拢的预期更加膨胀。

　　点评：要指出的是，历史上的深圳楼市是典型的外向型房地产市场，这样的房地产市场很容易受到所依赖城市的经济波动的影响，金融风暴就是典型。而且，就目前深圳城市诸多因素考量，诸如人均收入、社会福利制度等等方面，还无法与香港相比，现在只谈两地房价一体化，未免太过超前。

　　4） 供求倒挂说

　　2003年，深圳市政府决定，自当年起，深圳市将进入连续3年的土地紧缩期，关内不再供应土地，每年的房地产用地也将控制在1平方公里内。这一决定是基于2002年深圳房地产市场萎靡不振的状态下做出的，政府间接扮演了房地产救市者的角色。2004年，这种供不应求的预期开始发挥作用，深圳楼市开始异动，到了2005年，供求倒挂的现象出现了前所未有的严重。2006年，官方决定，当年扩大房地产土地供应40万平方米，但房价未得到丝毫控制，继续狂飙至今。这种供求严重失衡的态势，使得地产商卖房子像卖白菜一样，买了房子就能大涨的心态也促使大量的投资客继续乐观看待楼市，让惟恐房价只涨不跌的自住者也不得已将置业计划纷纷提前。

　　点评：紧缩土地供应意在盘活存量土地，但却令全深圳人的房地产预期发生了天翻地覆的改变，是否被商人片面解读并利用？还是政策传达不够全面透彻？

　　■ 预测

　　黄金周楼市将会延续疯狂

　　“金地·梅陇镇、东方盛世和中海怡瑞山居不过提前预演了今年‘五一’前后的市场情况。”4月11日，一位业内人士对记者说，实际上，大多数被采访的业内人士都认为，“五一”前后深圳楼市受房价刺激，肯定还会继续上演“疯狂”，抢的人多价格也会涨。

　　市场热度短期难减

　　据记者调查，“五一”前后，深圳5个区域大概有槟城西岸、富通城三期、桃源盛世园二期、博海名苑、澳城、招商依山郡、京基御景东方二期等10多个楼盘入市，其中南山、福田、罗湖目前已确定的入市楼盘约5个，这些楼盘的套数并不多，相对于前两年的“五一”，入市套数正在急遽减少，大部分开发商都对于未来市场很有信心。

　　深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，目前，以深圳目前的楼市状况，市场放量已经不是问题，多点少点对于楼市影响不会太大，目前市场正按照一个循环经济的发展规律往前冲，买房热也不会停下来。世联地产代理事业部副总经理甘伟也表示，市场的热度目前不可能减少，因为很明显可以看出需求量很巨大。

　　价格仍在上升通道

　　现在每个新盘入市，都会刷新该楼盘前期或者该区域前个开盘楼盘的价格，每个片区的开盘均价都在创新高。很多人认为市场价格已经到了一个高点，但是多位业内人士都认为，目前深圳楼市的价格还会有上涨空间。

　　“深圳房价已经已经进入一个快速增长的通道。”邓志旺表示，他认为未来深圳也许正在经历欧美等国家超级城市的“S”形发展过程，目前正处于一个快速上升的通道内，达到一个顶点之后，房价也就会崩溃。不过，他很肯定地表示，今年年内，房价依旧会持续上升。

　　甘伟也表示，目前深圳的楼市价格还会继续上升，今年很明显的就是普通住宅和豪宅的价格差距会重新进行梳理，两者差距继续加大，目前二手豪宅的价格急速上升对于今年入市豪宅很有范例作用，一手豪宅价格将进一步提升。他还表示，拉开距离并不表示普通住宅不涨，目前普通住宅的市场热就表示这个价格消费者可以接受，也一样还有上升的潜力。


“赶新超沪”数据背后是尴尬
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/dd/dsb/sz26/200704200472.asp

据报道，深圳市国土资源和房产管理局局长张士明近日透露，由该局于日前完成的一项全市住宅状况调查显示，深圳常住人口人均住房面积已达29.6平方米，住房水平高于上海、北京户籍人口住房标准，接近新加坡住房水平。数据如此鼓舞人心，市民的住房状况已呈“赶新超沪”的大好局面，这一切与“房奴”和“准房奴”们(即准备做房奴)的牢骚形成了强烈对比。到底是“房奴”们人心不足，还是漂亮的人均住房面积数据与尴尬的现实处境有太大差距？

　　我们必须看到，深圳全市2.45亿平方米住房建筑总面积中，35万原村民就拥有超过35万栋、总建筑面积1.2亿平方米的住房，平均每人超过1栋(注意不是1套)，占了全市住房建筑总面积的一半。而35万原村民仅占820多万常住人口总量的4.3％。如此悬殊的住房面积多寡差距，却要96％左右的市民来承受全市人均29.6平方米住房面积的最终结论，到底有多大意义？

　　另外，拥有产权住房的人口比例还比较低。根据上述统计，深圳 146.13万户籍城市移民中的90％拥有自有产权住房，即130万左右。加上175万拥有自有产权住房的非户籍常住人口，总量也就300万人左右，即深圳常住人口拥有自有产权住房的比例仅为30％多。如果再加上400万流动人口(实际上有部分等同于常住人口，只是没有纳入常住人口管理)，那么自有产权住房的拥有率就更低了。

　　由于深圳政策性住房的比例比较低，仅占全市住房总量的7.3％。所以拥有自有产权住房比例是衡量住房水平的一个重要指标。同时，必须看到深圳非户籍人口与户籍人口比例严重倒挂的现实，因为深圳的经济社会发展是靠全体常住人口共同推动的。所以，一味强调90％的户籍城市移民拥有自有产权住房基本不能说明任何问题。常住非户籍人口与户籍人口的区别，基本只是一张户籍证明而已，他们同样需要有能够负担的房子。

　　目前，深圳全市一手楼均价已经超过1万元了，根据深圳市统计局城调队对深圳市600户居民家庭抽样调查资料显示，2006年深圳居民人均可支配收入为 22567.08元，也就是说，1年收入才能购买2.2平方米的房子。按照人均住房面积29.6平方米计算，不吃不喝也需要13年多才能真正享受到属于自己的那部分住房面积。当然，有关部门也说了，买不起房还可以租房，因为全市住房总面积已经足够了。但应该考虑到的是，为买不起房的市民提供的租赁房基本都是市场租赁房，不是政府廉租房，而市场租赁房的租赁价格与商品房房价是联动的。房价高自然租金就高，买不起其实也是等于租不起。即使租了，可能也会因为高企的房租引起租户生活水平的大幅下降，这就成为了另一种意义上的“房奴”。

　　普通市民最关心的是，自己是否有能力住上实用而且面积适宜的房子。对他们来说，人均住房面积的数字实在没有任何意义，最多给大家增加一点生活的压力，感觉自己在“人均”之下而已。　□肖原


低亮灯率昭示楼市潜藏危机
http://news.sz.soufun.com/2007-04-20/1026799.htm

调查目的：亮灯率一直被业内视为判断房屋空置率的一个重要指标，采用这个指标的原因在于，即使并不非常精确，但很直观，也容易调查，它能提供一个方向性的判断——亮灯率高，说明空置率低，亮灯率低，说明空置率高。我们希望能够通过记者的实地调查，把目前热点置业、投资片区的楼盘消费情况告诉读者，为大家对市场的判断提供参考。

调查方法：在本次调查中，我们重点选择2004年之后销售、入伙时间在1年左右的楼盘进行调查，并在统一时间段内考察楼盘的亮灯率。

调查时间：4月17日晚上8点—10点

调查对象：红树湾、华侨城、香蜜湖、宝安中心区、龙岗中心区、坂龙片区等典型楼盘

调查结果：6大区域中被调查的楼盘绝大多数在当晚8点之后的亮灯率最高不足50%，尤其是中旅国际公馆、天悦龙庭当晚亮灯率仅在30%左右。瑞和耶纳这个曾经出现200个客户争夺30套TOWNHOUSE的楼盘当晚其亮灯率竟仅为14%左右。

从项目特点来看，关内项目的亮灯率明显高于关外住宅，中等面积户型明显高于大户型住宅，价格涨幅越高的区域亮灯率则越低。

深圳市的夜景越来越明亮，然而，高房价却将越来越多的住宅区隐没在城市的灯光下。“有人买没人住，”宝安中心区一家中介公司的员工直言不讳地告诉记者，“关键是转手率高，不少人刚买房就来放盘。”与宝安中心区一样，深圳几乎目前每个房地产热点片区都出现雷同的情况——楼盘的亮灯率低。理智的业内人士叹谓，在价格高涨、销售却依然火爆的情况下，低亮灯率(高空置率)最终会影响整个行业的健康发展。

楼价飞涨
亮灯率不足50%

从2004 年至今，红树湾、华侨城、香蜜湖以及宝安中心区、龙岗中心区、坂龙这6大区域一直是楼价飞涨的“重灾区”，与3年前相比区域楼价甚至翻了两番，宝安中心区更是从5000元/平方米左右的价格迅速破万。开盘抢购、供不应求的热闹场面还没来得及从记忆中褪去，但如今昔日人头攒动的售楼处多成了寂静的会所，斑驳零散的灯光似乎在诉说什么。

记者调查的数据显示，被调查楼盘绝大多数在晚8点之后的亮灯率最高不足50%。尤其是中旅国际公馆、天悦龙庭这些红极一时的项目亮灯率仅在30%左右；瑞和耶纳这个曾经出现200个客户争夺30套TOWNHOUSE的地方其亮灯率竟仅为14%左右。从项目特点来看，关内项目的亮灯率明显高于关外住宅，中等面积户型明显高于大户型住宅。与之相对应的是，价格涨幅越快的区域亮灯率则越低。

低亮灯率
折射投资占主导

2003 年，政府采取了特区内停止新批房地产用地、继续控制全年房地产用地供应(100公顷以内)等等调控手段，商品房供给增长过快的势头得以遏制，房地产供给被有效控制。根据深圳市国土与房产管理局公布的数据，从2003年开始，深圳市每年的商品房销售套数都在8万套左右，销售数量最高的2005年也不过是10 万多套。与此同时，供不应求的声音则在业界愈喊愈大，越来越多的人抱怨自己买不到房。

“深圳目前出现的亮灯率表面上看是蛮畸形的，”一位不愿透露姓名的地产研究人士表示，“按照有关部门的说法，因为深圳的供需不平衡，供小于求造成房价攀升。那么供应紧张的现象应该导致的是空置率下降，高亮灯率。但是我们现在的亮灯率超出的一般人所认识的程度，这种亮灯率本身就是畸形的。”该人士指出，低亮灯率原因就是区域的居住价值被过早释放，产品价值在营销中被无限制夸大，投资性、投机性购买行为占据主动。

投资性强
或将引发行业危机

相对市场而言，开发商并没有义务和能力去完全剔出投资性、投机性客户，“开发商看重的是发生购买行为而不是区分行为的实施者是谁。”深圳某银行分析师认为，投资性、投机性客户在首付之后根本没想过出租，如果按揭贷款额比较高的话，它往往会对个人的现金周转等财务状况产生不小的影响，如发生利率变动或有其他重大投资支出，就会对购房者产生不小的压力。

与此同时，某开发商高层向记者透露，之前曾有些炒房客户与评估公司串通，房屋的二次评估价已经远远高于其总值，即使不能按期还贷，炒家仍会从中牟利，可见，投资性过强的房产购买行为最终损害的是金融行业，如果出现崩盘必然会引起一系列社会问题。这对地产行业来说将是灭顶之灾。

■ 原因

投资过度是主要“元凶”

空置率高的主要原因在于楼盘投资比例大。根据记者们的实地调查，龙岗中心城的俪景中心、锦绣东方、东方御花园三个楼盘，亮灯率在20%左右，高点的也仅达到 30%。红树湾的瑞河耶纳、红树西岸、中信红树湾亮灯率分别为14%、10%、30%，福田香蜜湖区域的金地·香蜜山亮灯率37.5%，中旅国际公馆二期 30.5%，香域中央50%。以前，这些区域都有种种信息表明，投资者比例较高，调查结果再次支持了这一判断。

具体分析，有些楼盘的投资者来自内地，自然不会在此居住，造成空置。有些楼盘由公司整层或半层购买，作为员工宿舍，但是最终员工未入住，形成空置。有些楼盘房价高企，但租价低廉，投资者不愿装修出租，因而长期闲置。有些楼盘主要在投资者手中流转，靠转手牟利，投资者从来没想过自住或租赁。有些楼盘，则属于投资者在捂盘，期待“地铁建设”、“道路改造”、“客运站建设”等等规划利好兑现再放盘。还有些楼盘，短期价格上涨幅度太大，处于有价无市的局面，没有住家愿意接手，造成空置。

亮灯率低也不排除另一种情况——买得起住不起。即置业者购房的目的是改善住房环境，但是房价太高，买了房后，置业者没有足够的经济实力装修、添置新的家具电器，因此暂时将房闲置。

另一种情况是，一些区域房价上涨速度非常快，幅度也很大，但是周边的学校、购物等配套条件远未成熟，小区生活氛围不浓厚，生活不方便，住家购买后也选择了暂时不入住，或者改变初衷，做投资。

租赁市场不景气推波助澜

租赁市场不景气是造成房屋空置率高的一种重要原因，这包括两个方面，一是租赁市场不活跃，二是租赁价格难以提升，远远滞后于房价的增长。相对于房价的飙升，深圳近两年的租金价格增长很缓慢，维持一个稳中略升的局面，但与火爆的一手市场相比，整个租赁市场不温不火，特别在关外各区域，这一特点显示得尤为明显。

按照国际上的惯例，一个成熟、健康房地产市场的售价租金比一般介于200：1至300：1之间，折算成长期投资的年收益率，大概是4%-6%。以一套售价 9000元/平方米、月租金1800元/平方米的75平方米两房计算，其售价租金比大概是375：1，这意味着依靠租金收益，要31年才能收回本金，租金年收益率仅仅3.2%，这在目前深圳关外属于正常水平，在宝安中心区等区域，售价租金比甚至超过了400：1，远远超过了国际警戒线300：1的水平。

租赁市场对空置率的影响在于，一方面，投资性购房比例高，投资者将房产投入租赁市场，市场供应量增加，特别是相关税收政策提高了转手交易成本后，一些投资者改做长期，放盘增加，使租金水平难以提升。另一方面，售价租金比过高，投资者依靠租赁难以获得足够收益，于是投资者更多选择了转手牟利，推高了房屋空置率。

与投资者看前景不同，租客更多选择现在的实惠，现实中一些情况是，某些新的区域房价增幅很大，但区域生活配套、商业氛围跟不上，租客不愿意进入，租赁价格低廉，投资者也被迫选择了空置。对于一些豪宅，投资者投入成本很高，若选择放租，对租价、租客要求都比较高，难以顺利成交，这也为豪宅的空置推波助澜。

■ 风险

空置率高
易引发连锁效应

城市发展不均衡，必然会导致局部的入住率高或者局部的入住率低。单纯就某一个区域的空置率是不能说明一个城市的房地产市场是是否健康的，关键是要看整体城市的总体空置率和闲置率的。但高空置率的危害是显而易见的，它将引起城市经济、地产行业本身以及购房者的连锁反应。

城市化水平滞后所导致这种自住型的需求目前没有得到集中的反映。专业人士称，“现在关外有那么多的房子卖，在居住价值没有完全形成的前提下，投资型的需求会变成购买力的主体。”

“空置率不可怕，关键是空置率的程度，是局部的空置率还是整体的，比如深圳的CBD，最先的空置率达到了50%，之后下降到40%和30%，到现在是 20%。”该人士指出，这个空置率随着城市的发展是逐步下降的，如果一个地方有高的空置率又没有明确的发展方向，没有明确的发展速度，没有明确的发展信号，这个空置率是危险的。“在过度营销或暴力营销的背景下，一旦项目价值的释放和城市发展、区域发展的脚步脱节，则这个城市的整体经济结构将出现问题。”

与此同时，专家指出，投资者的房源二次上市具有很大的不确定性。在市场好的时候，许多投资者都会封盘待售，希望能获得最高收益。而如果市场趋向性的变化，这些房源就有可能集中涌出，瞬间放大的供应量也会对房地产整体造成伤害。

采写：孟晓光 陶文杰 朱文策 李孟姣 魏终超 黄郑


现场踩点16个盘，平均亮灯率34%
http://news.sz.soufun.com/2007-04-20/1026938.htm
http://www.ztproperty.com/news/greatnewsli-1.asp?id=3473&bs_id=3

【编者按】　不少人一直否认深圳投资客的疯狂，对购买群体中的投资比例过高也不愿承认。经过记者晚间走访红树湾、华侨城、香蜜湖……热点区域时，稀疏的灯光似乎已经对应了投资客的疯狂。亮灯率虽然不能与空置率划等号，但业界一直约定俗成把它作为空置率的一种体现。深圳是置业者的园地？还是炒楼者的乐土？面对高高在上的楼价，我们在看到收益的同时更应该警惕其中的风险。

华侨城
波托菲诺·天鹅堡 最高单价超过11万元/平方米

　　楼盘描述：波托菲诺是深圳豪宅的顶尖之作。项目位于华侨城欢乐谷北，总建筑面积108万平方米，包括天鹅堡和纯水岸两部分，高层、小高层、多层、别墅多种建筑类型。2001年天鹅堡一期5栋高层开盘时，均价8000多元/平方米，2006年5月纯水岸15套独立别墅发售，最高单价超过11万元 /平方米。

　　调查抽样：天鹅堡一期入口左侧首栋
　　总户数：约124户
　　调查时间：4月17日晚8：30
　　亮灯数：63户
　　亮灯率：50.8%

　　调查情况：天鹅堡一期入伙时间至今已有4年，二期部分单位入伙也有2-3年，记者白天到现场考察时就发现，从靠近香山路外围的一期及二期小高层单位阳台所悬挂的衣服判断，这一区域的入住率不算太低。据周边中介地铺的负责人介绍，天鹅堡一期为2梯4户设计，分为220和242平方米两种户型，目前的买卖价格在25000元/平方米左右，220平方米的月租金大概18000元左右，“租赁很少，买卖每个月能成交几单”。离华侨城近，外部环境优越，周边的学校、购物等配套条件成熟，是区域住家客户比例增大的关键原因。

　　龙华

　　中航香水郡　环境不太好自住者不多

　　楼盘描述：中航香水郡位于梅林关口新区大道与石龙路交汇处，临近规划中的地铁四号线二期工程白石龙站。2004年9月26日，首批多层单位推出，当日解筹超过90%，推出3天100%售罄，这在当时的关外并不多见，销售均价大约4100-4300元/平方米，2005年年底入伙。

　　调查抽样：中航香水郡3号楼D座东北临街部分
　　总户数：40户
　　调查时间：2007年4月17日晚9：00
　　亮灯数：27户
　　亮灯率：67.5%

　　调查情况：下午6点左右，记者来到中航香水郡，楼盘前正在修路，道路崎岖，尘土飞扬，令人喘不过气。记者数了数，3号楼D座临街面总共有40 户，其中25户阳台上晾有衣物，半小时内大概有8位住户进出小区。楼下的地产中介称，由于施工和周边环境、配套缺乏原因，这里自住暂时不大方便，但是因为靠地铁站点近，适宜投资。晚上9点时，记者再次经过时，发现40户有27户亮灯。

　　皓月花园　人流少社区前广场冷清

　　楼盘描述：项目位于龙华民治路与民康路交会处，离梅林关约3分钟车程，占地面积近7万平方米，总建筑面积近10万平方米，容积率为1.29。 2004年7月1期开盘，均价4000元/平方米，该价格当时在龙华属于偏高，当时销售较为平淡，2期于2005年4月推出，均价4300元/平方米。

　　调查抽样：皓月花园2栋颂月阁正对碧水龙庭部分
　　总户数：55户
　　调查时间：2007年4月17日晚8：35
　　亮灯数：25户
　　亮灯率：45.5%

　　调查情况：2栋颂月阁是有5层住宅的多层，临街面有55户共11列，每列大约两三户亮灯。楼下一地产中介人员表示，皓月花园自住的比租房的人多，亮灯率低可能是业主尚未回家。有部分房是由中石化购买，其员工没有住进来，因而产生空置。他称，这里交通便利，周边农民房少，但是商业、餐饮等生活配套设施不够，目前两房租金大约1700元/月，售价约8600元/平方米。记者看到，楼盘前道路上人流量很少，社区前广场上没有人，偶尔有私家车开进小区。

　　潜龙华城　自住与投资各占一半

　　楼盘描述：潜龙华城位于民治大道和梅龙公路之间，是一个25万平方米体量的大社区，2005年4月24日开盘当日成交560套。5月，潜龙华城五一黄金周期间成交200多套，开盘两个月，销售1200套，成为当年第二季度龙华销售榜冠军，均价约4600元/平方米。

　　调查抽样：潜龙华城B区1栋西侧临民治大道部分
　　总户数：55户
　　调查时间：2007年4月17日晚8：35
　　亮灯数：28户
　　亮灯率：50.9%

　　调查情况：潜龙华城销售时媒体报道称，投资型人群占一半以上，集中在一房单位和单身公寓。记者看到，潜龙华城裙楼商铺集中了中原、世华、创辉、中联等六七家中介，这从一个侧面显示了这里的转手与租赁的活跃。一中介表示，这里自住和投资客各占一半，租房的人较多，以华强北上班的白领为主。

　　宝安中心区

　　西城上筑 年初不少业主“封盘”

　　楼盘描述：西城上筑占地面积为38090平方米，总建筑面积约20万平方米，共容纳1431户居民，并配置有1071个车位。2005年西城上筑目标客户曾一度锁定关内的白领置业者，主力户型建筑面积为70—110平方米。并出现大批购房者几天通宵排队拿号的壮观场面，结果一期开盘当天销售 96%，二期当天销售85%以上。

　　调查抽样：一期2栋
　　总户数：105户左右
　　调查时间：2007年4月18日晚8：00-8：30
　　亮灯数：32户
　　亮灯率：30.5%

　　调查情况：西城上筑已引进华润万家，裙楼商业已具规模，可能是由于下雨的问题，铺面灯火辉煌却比较冷清。西城上筑一期业主去年9月份入伙，记者调查当晚2栋东北向的单位有13户人家亮灯，大都是10-20层的住户，东向亮灯数比较少，仅为8户。顶层和5楼以下没有一户亮灯。与其面对面的好望角一期相比显得冷清不少。10点左右记者回程时再次经过该栋单位，发现亮灯户数反而少了2户。附近中介公司称，目前西城上筑放盘量比较大，但年初的时候不少业主封盘，近期成交量并没有明显的波动。

　　天悦龙庭　二期发售提前3天排队

　　楼盘描述：作为由汕头杀入深圳楼市的过江龙，龙光地产的天悦龙庭建筑面积20余万平方米，由13幢28层高层住宅组成的高尚社区，天悦龙庭的建筑造型定位于都市现代典雅风格，空中花园和露台的设计曾一度成为深圳开发商学习的对象。

　　调查抽样：靠新湖路一侧高层
　　总户数：84户左右
　　调查时间：2007年4月18日晚8：30-9：00
　　亮灯数：22户
　　亮灯率：26.2%

　　调查情况：靠近鸿荣源尚都、宏发领域以及即将试业的赛格电子宝安店，项目地段价值上佳，紧靠地铁站口，西向可远望珠江口海景。与西城上筑相比其裙楼并没有多少商家进驻，从外面整体看去，整栋高楼基本上没有多少户亮灯，夜间远望过去还不及路灯惹眼，粗略统计，亮灯的户数只在20户左右。根据当年发售时记者所获知的情况，认筹3天时，超额认筹达2倍余，为此发展商提前停止天悦龙庭一期VIP认筹。二期发售时客户竟然提前3天开始排队等待选房。

　　深业新岸线一期　裙楼商业以中介铺为主

　　楼盘描述：“深业·新岸线”项目总用地面积18.38万平方米，总建筑面积55万平方米，其中，一期总建筑面积约18万平方米，由5栋16-26层高层住宅、4栋水岸多层住宅组成。

　　调查抽样：靠创业路一侧高层
　　总户数：312户
　　调查时间：2007年4月18日晚9：00-9：30
　　亮灯数：113户
　　亮灯率：36.2%

　　调查情况：在深业新岸线一期入伙已经过了1年多了，裙楼商业除了一个士多店外，更多被中介公司和装饰公司占据，其他类型商家少得可怜。记者走访其裙楼下面几个中介公司，工作人员都极力推荐深业新岸线和幸福海岸，有的人甚至说可以帮忙搞到深业新岸线二期的经典户型，同时这些中介都表示，这里的业主多在关内消费。餐饮、小超市这些便民服务性商家不好进驻。记者从深业新岸线二期位置向一期看去，亮灯率比之前观察的几个楼盘都要高一些。仅东向位置的就有近70户亮灯。

　　香蜜湖

　　金地·香蜜山　商务公寓受投资客追捧

　　楼盘描述：金地·香蜜山共分两期发售，其中第二期是在2004年12月5日发售，入住时间为2005年10月31日。当时开盘销售率并不高，均价也只有8800元/平方米。不过该项目建于山体高台之上，是城市中比较少见的山地庭院居所。

　　调查抽样：二期第15栋
　　总户数：96户
　　调查时间：2007年4月18日晚9：20
　　亮灯数：36户
　　亮灯率：37.5%

　　调查情况：金地·香蜜山临近北环大道和侨乡路，虽然交通方便，但受到噪音影响居住环境一般。周边的生活配套也比较欠缺，除了不远处的山姆会员店。从侨乡路看过去，首先会看到两栋几乎没有亮灯的建筑，据中介说这两栋是预留给举办网球赛时教练和运动员居住的商务公寓。至于其他11栋的亮灯率都不高。据介绍，该楼盘的产权性质是商务公寓，所以交易时不用缴纳营业税，所以受到投资客的追捧，目前市场售价在1.8-2.2万/平方米。

　　中旅国际公馆二期　毛坯发售的房源不少

　　楼盘描述：中旅国际公馆二期在2005年10月1日发售，当时第一批单位435套房当天销售95%，均价1万元/平方米，入伙时间是2005年12月28日。楼盘优势在于园林景观的创新设计，使园林更具有丰富性、私密性、观赏性和互动性。

　　调查抽样：二期第21栋
　　总户数：36户
　　调查时间：2007年4月18日晚8：50
　　亮灯数：11户
　　亮灯率：30.5%

　　调查情况：中旅国际公馆二期部分单位朝向侨香路，噪音较大，而部分单位朝内较安静，不过对面正在建设一个眼科医院。旁边有山姆会员店和华润超市，购物比较方便。从亮灯率来看，无论是高层还是小高层，整体都不高。在小高层对面有七八家地铺，从地铺的广告来看，毛坯发售的房子还不少。据中介介绍，这里房产交易在入伙前后都非常火爆，目前市场售价已经达到了1.8-2.3万/平方米。

　　香域中央　大户型的空置率非常高

　　楼盘描述：香域中央在2005年1月2日推出415套单位，当天解筹300套，均价达到1万元/平方米。该楼盘毗邻农科植物园，坐拥香蜜湖、植物公园和安托山等自然景观，居住环境得天独厚。

　　调查抽样：第1栋
　　总户数：48户
　　调查时间：2007年4月18日晚8：30
　　亮灯数：24户
　　亮灯率：50%

　　调查情况：目前该楼盘的裙楼只有地铺进驻，前去能看到的也只是业务员站在路边闲谈。周边餐饮、商店基本没有，买东西要到中旅国际公馆的华润超市或更远的山姆会员店和东海购物广场。虽然居住环境不错，但从亮灯率来看并不高，尤其是在花园内的7栋，更是只有五六户亮灯。据中介说这栋房子户型较大，很多内地人买下后就一直空着，很少过来居住。从整体来说，由于炒房人多，这里交易比较旺盛，目前售价已经高达3万/平方米左右。

　　红树湾

　　瑞河耶纳　TOWNHOUSE灯光难觅

　　楼盘描述：瑞河耶纳位于红树湾填海区，处于白石洲路、白石三道、深圳湾三路、深圳湾四路之间。该楼盘2004年开始销售，当时 TOWNHOUSE销售均价近18000元/平方米，花园洋房的销售价格近14000/平方米，虽然这个价格在当时也算不菲，但是楼盘销售还是很快，其 TOWNHOUSE一个月就销售完毕，楼盘已于2005年10月26日入伙。
调查抽样：靠近白石路的整排TOWNHOUSE

　　总户数：约50户
　　调查时间：4月17日晚上10：00
　　亮灯数：7户
　　亮灯率：14%

　　调查情况：算算瑞河耶纳的入伙时间，已经超过一年半，大体这样的时间应该入住率至少接近一半。但当记者4月17日晚上在瑞河耶纳周边查看的时候，发现靠近白石路的一排TOWNHOUSE几乎漆黑一片，记者数了数靠近路边那排的TOWNHOUSE，大约有50户左右，仅仅看到7户有灯光，在长达 100米的一排建筑里面，这灯光显得十分稀疏甚至不真实。记者绕到南面去看公寓部分，灯光稍多，但是也稀稀拉拉，除了最多一层7户有5户灯光外，其余每栋都为1个、2个或者3个左右。

　　红树西岸　正逢装修或是灯少原因

　　楼盘描述：说红树西岸是深圳最有名的楼盘一点都不过分，它同样位于红树湾填海区，在滨海大道和沙河东路之间，属于滨海大道的标志建筑，自从 2005年3月1日开盘之后，这个楼盘饱受非议，世界大师的超前设计，加上国际一流的智能化配置，让该盘在2005年就卖到25000元/平方米， 2006年11月19日，第一批业主入伙。

　　调查抽样：靠近沙河东路和白石三路的中间一幢
　　总户数：约60户
　　调查时间：4月17日晚上7：15
　　亮灯数：6户
　　亮灯率：10%

　　调查情况：从去年入伙至今，红树西岸的入伙时间还不到半年，豪宅装修时间一般很长，估计大部分业主还在装修。7点15分记者到楼盘附近的时候，天还没有完全黑，红树西岸里面虽然只有3大栋，但是每栋都是一大排，可以看到星点的灯光，靠近北面的那一大栋大约有30多个灯光，最靠近沙河东路的那幢楼，约60户左右，隐约可见6户灯光。晚上10点多记者再经过的时候，发现这幢楼多了一户灯光。

　　中信红树湾　一期入住率高过二期

　　楼盘描述：中信红树湾是该片区最大的楼盘，总建筑面积65万平方米，2004年10月开始销售一期，当时均价9000元/平方米左右，2005 年年底二期开盘的时候，均价已经涨到14000元/平方米，今年年初三期再开盘的时候，均价已经变成23000元/平方米了。下半年将推出的四期价格自然可以预期不会少。一期入伙在2005年12月31日，二期2006年12月。

　　调查抽样：靠近白石二路会所附近的一期某栋
　　总户数：约30户
　　调查时间：4月17日晚上7：45
　　亮灯数：9户
　　亮灯率：30%

　　调查情况：最开始是在中信红树湾二期看的，一栋30层高的楼看上去也就3到4个灯光，最少的还只有1个灯光。后来想二期才入伙5个月不到，考虑在装修所以转到一期，灯光明显多过二期，但是也还是不够多，最多的是一个复式楼，一栋可以看到15户，有8户亮灯的。但是别的，最多就是记者数据里面的列表了。在附近的地铺资讯时候，中介公司的人说中信红树湾投资者不少，但是里面也还有不少业主在装修，所以目前亮灯率差了些。

　　龙岗中心城

　　俪景中心　有外籍人士整层购买

　　楼盘描述：该项目位于龙岗中心城龙翔大道和吉祥路交会处，岁宝百货斜对面，总建筑面积近2.8万平方米，主体楼高26层，包括4层商业用房和 21层住宅，住宅总套数210户，主力户型约在43-66平方米。项目于2005年8月20日以精装修方式开盘，均价6400元/平方米，创下龙城房价新高，去年底入伙。

　　调查抽样：1栋高层
　　总户数：210户
　　调查时间：2007年4月18日晚8：30-9：00
　　亮灯数：约50户
　　亮灯率：23.8%

　　调查情况：靠近新亚洲花园、岁宝百货以及即将入市的鸿荣源·公园大地，项目地段价值上佳，也正是由于这个原因，国美电器才会进驻。不过，除了裙楼灯火辉煌外，从外面整体看去，整栋高楼基本上仍然是笼罩在暗黑之中，粗略统计，亮灯的户数只在50户左右。根据当年发售时记者所获知的情况，买家中有不少是日韩等境外人士，至少有10批是整层或半层购买，作为公司员工宿舍，但从目前来看，他们的入住积极性未必很高；同时，项目开盘时也有一些是员工内部分配单位，不排除一些投资客。因此，上述这些原因可能都是导致现时入住率极低的原因。

　　锦绣东方　内院单位入住明显高

　　楼盘描述：该项目位于龙岗中心城清林中路，龙岗第标海关大厦对面，总建筑面积约8.5万平方米平方米，由4栋12～19层的小高层及高层和2栋 6层的多层组成，底层为层高6米的裙楼街铺，共约670多套，户型以2房、3房为主，面积在78-120平方米，户户均赠送入户花园和凸窗。项目于 2005年11月和2006年1月两次开盘，整体均价约5300元/平方米。

　　调查抽样：靠近清林中路最右边一栋小高层
　　总户数：约120-160户
　　调查时间：2007年4月17日晚8：30-9：00
　　亮灯数：40户
　　亮灯率：20%-25%

　　调查情况：这个项目在开盘前，发展商可没少下功夫，还特意与花样年物业签了进驻协议，可能是由于入伙时间不够久，小区里面还有些地方似乎没有完工，小区右边只有一个保安坐在车辆入口处，不见有业主进出。街铺也没有亮灯，无一家商家进驻，站在路边看去，整个小区与海关大厦形成一个比较鲜明的对比。所调查的靠近清林路边的一栋小高层由3-4个单元组成，每个单元大约有40来户，其中，最靠右边的一个单元，更是仅有一户人家亮灯。不过，要指出的是，不靠路的一些单位，亮灯率要比靠近路边的单位高得多，靠近龙城国际的一栋楼，亮灯率超过了60户。

　　东方御花园　裙楼商业目前均未开

　　楼盘描述：该项目位于龙岗中心城龙福西路，龙岗区妇幼保健院对面，总建筑面积8.6万多平方米，由6栋11-18层小高层及高层组成，底层为商业，共496套住宅，全部集中在2、3、4房。项目分别于2005年9月、2005年10月两次开盘，发售均价也从最初的5400元/平方米到5600元 /平方米，并于2006年6月底入伙。

　　调查抽样：最靠近龙岗区妇幼保健的一栋
　　总户数：该栋约200户
　　调查时间：2007年4月17日晚9：30-10：00
　　亮灯数：约60户
　　亮灯率：30%

　　调查情况：项目入伙有10个月了，但是，由于入住率较低，裙楼商业几乎没有一家开业，从宇宏·罗马公元走到这里，顿觉冷清了许多，只有街灯发着刺眼的白光。直到保健院，才看到有一家母婴店开业，店主可能是觉得靠着保健院会有些生意照顾所以才大胆开了业。

　　小区里虽然也有灯光在闪烁，但整体仍是觉得没有人气，从入口去看进去，也基本上是朦朦胧胧的。所调查的那栋高层由3单元组成，但也只看到少量灯光闪烁，大部分都是黑黑的窗洞。据旁边的保安介绍，这里平常出入的业主也不是很多，这与行内的判断有些出入，因为该项目多是大户型，照理应该以用家为主。


深圳：关外房价也“疯狂”
http://www.cs.com.cn/jrbznew/html/2007-04/21/content_2906451.htm

中国证券报

■　记者观察

□本报实习记者 孟繁龙

　　

　　4月份，深圳楼市迎来春节后新盘上市小高潮。自今年1月以来，深圳共有32个新盘取得预售许可证，其中深圳关内仅有10个。去年同期，关内新推盘为16个，关外为28个，远超过今年的上市数量。今年关内推出的基本都是小户型，在新盘数量和总面积两个方面，都远远小于关外，也小于关内的去年同期水平。数据显示，关内新房供给量在下降，关外则粉墨登场，价格一波高过一波，唱起了主角。

　　进入4月份，仅半个月内就推出了8个新盘，都集中在关外，而且都是较大型楼盘。其中，拥有大型社区的金地梅陇镇均价高达11000元每平方米，据售楼员介绍，最高单价达16000元。

　　即将上市的万科第五园，房型以联排别墅为主，单价自然不低，这无疑将推动关外的均价继续上涨。本月底春华四季园二期即将公开发售，相对于一年前的一期6000元的均价，售楼员谨慎告诉记者，二期的价格应在9000元上下。

　　深圳楼价虽高，但购房者热情不减。据现场初步统计，关外新楼盘上市当天的销售都在七成以上，有的甚至超过九成之多。新房开盘的热潮，促生了关外的坂田附近形成了代人排队的市场。一男子开价300元，代排队一天一夜，保证第一时间获知开盘，能排到前面。业界人士直言此现象有些“疯狂”。据某证券公司房地产研究员鱼晋华介绍，深圳的土地供应一直以来持续集中在关外，形成了关外的新盘多于关内的状况。

　　房地产中介公司一位人士认为，深圳关外的房价的确过高了，仍有人买也说明了市场需求旺盛，无法仅凭感觉就断定市场透支了未来的房价。某关外房地产企业开发公司高管谢先生表示，目前的价格在关外的确有些偏高。

　　业内也有人士认为，“疯狂”中不乏理性因素，深圳土地面积小，作为移民城市，拥有大量的购买力强的中青年消费群体，有效购房需求是超过供给的。同时，由于性能上的提高、金地、万科和金光华等品牌地产入主关外，也会造成价格的自然上涨。此外，开发商还会赠送入户花园、阳台、凸窗等面积，真实价格是略低于成交价格的。购房者自然会考虑这些因素，理性对购房作出判断。

　　购房者面对关外高价新房，选择中既有无奈也觉得或许合理。据一购房者讲，考虑到关外地铁沿线的规划、预期关口取消或关内区域外扩、无法承受关内高房价、可供老人小孩活动的大型社区等因素，选择了置业关外，同时表达了对关外交通、周边配套和治安等方面担心。房地产估价师麦先生称，3月底金地集团出高价8.6亿，在关外龙华竞购两块地，可售面积的楼面价就达到了单价7000元左右，也为众多购买者对关外的房价创造了遐想的空间。他同时表示，关外新盘推出量大，对购买力的消耗也快，建议购房者保持冷静，在市场火爆之时，也是潜在风险积聚之时，投机者当慎重。


龙岗中心城
距离真远 房价真高
http://sz.focus.cn/news/2007-04-26/306855.html

两年前，有关大运会的炒作就已开始；两年前，龙岗中心城就曾一度成为投资客的首选目标；也是在两年前，龙岗中心城的楼价还停留在5400元/平方米左右，而现在新盘每平方米均价已经破万元。

……

■ 对话实录

　　选龙岗中心城还不如选番禺

　　●孟：怎么去龙岗中心城呢？还是坐353过去吧，走高速预计半个小时就能到。

　　○魏：真的有这么快吗？

　　●孟：差不多。不过走高速车票比较贵，来回要20元左右。但如果不走高速的，那就　惨了，我上回去的时候，深惠路塞一塞、布吉塞一塞、沙湾再塞一塞，单趟就要一个多小时。如果回来关内再塞一下，后果真是“不堪设想”啊。

　　○魏：看来在龙岗住，一定要有车。

　　●孟：有车也麻烦，现在油价不低，而且高速费用不少。

　　○魏：以后是有地铁过去吧？

　　●孟：唉，就是地铁、大运会的概念，让龙岗中心城房价这么飞着涨的。像公园大地，现在小高层都卖到2万/平方米了，Townhouse要5万/平方米了，居然还能卖得很好。

　　○魏：啊，这个价格比罗湖新盘价格还要高啊！罗湖有即将发售的项目，预计价格最多也只是1.8万/平方米左右。龙岗中心城配套也不怎样，距离又远，卖这个价格太夸张了。

　　●孟：没错，这几个盘周边大超市不多，生活配套都是小店，丝毫没有商圈可言。这么高的价格，还不如去番禺买房子，距离差不多，价格却便宜很多。

　　○魏：是啊，难怪深圳人都跑去买惠州的房子了，与龙岗一界之隔，却只要三四千/平方米，真是天壤之别。

……


广深房价会降？　可能性近零！
中国社科院发布2007年房地产蓝皮书，预计全国房价涨幅可望回落到5％以下
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/dd/dsb/A10/200704270031.asp

根据国家发改委和国家统计局的调查显示，去年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，同比下降2.1个百分点，但仍有少数城市房价涨幅在两位数。而房价持续上涨促使中央出台更具针对性的抑制房价过快增长的政策。2007年限价房、经济适用房等低价房较多地推向市场，可以部分平抑房价上涨；廉租房等保障性住房建设的增加将打破现有的楼市格局，对居民预期将产生影响；此外，在高房价的影响下，经过几年快速释放，自住性住房需求将在2007年有所减弱。综合以上因素，2004年以来较快的城市房价涨幅有可能持续下降，整体房价涨幅可望回落到5％以下。

全国房价涨幅放缓，那么房价已经不低的广州和深圳，房价是否会平稳运行，甚至下降呢？

对此，蓝皮书认为两地的经济发展迅速，人口众多，房价虽然高企，但今年下降的可能性甚微，预计还是稳中有升。同时，广州和深圳各自都有隐忧，其中广州写字楼大批上市，面临压货危险。而深圳，一家人不吃不喝，一年的可支配收入也只能购买7平方米的房产，另外，曾经傲视群雄的深圳物管，也开始被北京、上海等城市迎头赶上。

蓝皮书指出，2006年，深圳新建商品房平均价格为9956元／平方米，比2005年上涨了32％。

随着房价的暴涨，消费者购买力明显不足，蓝皮书统计显示，2006年深圳常住人口的家庭年均可支配收入为71989元，按照9956元／平方米的房价，一家人辛苦一年，不吃不喝仅可买 7个平方。另外，深圳住宅户型偏大，总价过高也导致了消费者望房兴叹。尽管如此，从近两年深圳房地产市场的总体发展形势及2006年全市房地产市场供求及价格变化的情况看，2007年深圳房地产市场不会产生大的波动，房价仍将持续增长。

■　链接三月房价总指数深京穗列前三
　　
据新华社电　北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨日对外发布消息称，3月份全国70个大中城市房屋销售价格总指数居前三位的分别是深圳、北京和广州，分别为112.8％、109.3％和107.7％。

秋树点评：5％以下？别逗了！


低装修率昭显楼市危机向“上下游”渗透

http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-27/3404559.html

　 张女士入住新房已有半年多了，但其对面的单位仍是毛坯房，张女士很少见到邻居，仅有的几次就是邻居带人来看房时碰到，据她观察，就在同一栋楼，还有不少套住宅是类似情况——入伙后一直未装修。

　　“高档楼盘入伙收楼1年之内装修的比例，最高仅能达到60%，这种楼盘很少，绝大部分装修率在40%以下。”科宝博洛尼公司总经理蒲道良说。该公司生产高档橱柜，市场占有率高，对深圳高档楼盘的装修情况较为了解。

　　“普通住宅的装修率也低，豪宅、大户型则更低。”金牌橱柜副总经理余志华说，根据其业务员上门了解统计，深圳入伙一两年的新楼，绝大部分装修率低于70%。“房子都卖出去了，但是没人住。”

　　“楼盘入伙很长时间后，转了几次手才装修的房子一大把。”深圳装修行业另一知名品牌，科曼多整体衣柜总经理崔剑良表示，如水榭花都近期就有毛坯房请该公司装修。据其掌握信息，深圳有很多房屋处于空置未装修状态。

　　一不愿透露姓名的知情人士表示，装修率低的情况在深圳很普遍，尤其在一些豪宅项目。“中信的一个楼盘，去年底交的楼，总共700多套住宅，现在装修了200余套，装修率不到30%，即使到今年底前再装修300套，还剩200多套没有装修，装修率也不到70%。”

　　装修率过70%才正常

　　“楼盘热销”、“置业者抢购”、“开盘销罄”……近两年来，深圳房地产舆论充斥着这些消息，各种各样的声音在传递同一个信息，深圳刚性需求很强，自住需求旺盛导致了房价的节节攀升。事实上，对于投资性需求与自住需求，单从楼盘的热销并无法甄别，从装修率或许能给出基本的判断。

　　“没装修的房子绝大部分是炒房者买去了。”蒲道良表示，一般来说，一套住房装修时间在3—4个月。入伙后半年，一个楼盘的装修率达到70%以上说明空置率低，投资者比较少，但深圳的高端住宅很少能达到这一比例。

　　“不装修的好处在于毛坯房容易出手。”科曼多整体衣柜总经理崔剑良表示，投资者购房的目的是囤积升值，装修对其无意义。“也有些投资者要求我们简单装修一下，把房子用来出租，但比例很小。”同时，出租收益相对房产增值太少，导致大部分投资者不愿意将房产装修出租。

　　大部分投资者不装修，也有些投资者装修房产但不经常去住，据崔剑良介绍，该公司接触的客户，绝大部分都是多次置业，拥有房产在2套以上，有的有七八套甚至更多，装修住房兼有自住和投资性质。

　　炒房阻碍关联产业发展

　　资料显示，2006年，深圳新房销售面积大约700多万平方米，低于前两年的900万平方米。与此同时，深圳房价持续增长，今年头三个月，连续高居国家发改委“全国70城市”房价涨幅首位。一边是深圳土地紧张，新盘入市量逐年萎缩，供应不足，另一边却是大量房源仍在投资者手中，处于毛坯状态。一边是房价飞涨，普通市民抱怨买不起房，另一边是投资者囤积住房，沽价待售。

　　“大量房子闲置，是资源的浪费。”崔剑良表示。某研究机构高层则认为，低装修率意味着大量的房源停留在市场流通体系之外，客观上加剧了供不应求的状态。投资率过高也加剧了金融体系的风险，一旦房价上涨至临界点开始下跌，投资客手中的房源涌出，将放大市场价格波动。

　　“楼市投资热对装修行业不是好事。”蒲道良不无焦虑地指出，装修行业随着国内房地产行业的蓬勃发展而迅猛崛起，但是，楼市虚火已将地产行业发展对装修业的促进变成了阻碍。“投资客买了100套房都不装修，远远不如自住客买50套房都装修的好。”

　　据金牌橱柜副总经理余志华介绍，由于很多投资客买了房不装修，深圳家装、建材行业效益受影响很大，一些企业开始向周边城市或内地城市扩展，寻求新的生存空间。

　　“投资比例过高，已经削弱了房地产行业对整个经济的拉动作用。”有研究机构高层表示，楼市虚火令很多上下游企业抱有很大的期望，希望分得一杯羹，然而，投资比例过高，扭曲了市场价值传递功能，很多企业高估了市场的容量而制订了错误的战略，最终可能不得不承受失败的苦果。

　　本报记者陶文杰


深六区房价均过万
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-27/3404949.html

或许正如学界所言，深圳楼市已不属于深圳，而成了全国豪客的博利场，似乎只有这一个解释，才能让深圳楼市在一片喊打声中依然继续热火朝天。甚至于即将到来的加息预期，估计还是也无法阻挡疯狂的买房势头。

　　豪宅普宅都豪卖

　　“永远不要以为自己比市场更聪明”，这句话一贯是普通投资者送给评论家的，因为市场往往都会按照评论家判断的相反的方向走。比如春节之后的楼市，去年底几乎所有的房地产界人士都在说，今年房价涨幅会变小，甚至局部区域会下跌。结果春节后第一批楼盘面市就是龙华破万，布吉抢房，而刚刚过去的一周，龙岗中心城春节后首批新盘——鸿荣源·公园大地、天健·现代城——开售，也宣告了龙岗——深圳楼市最后一个房价尚未过万的区域正式加入“万元区”行列。

　　据记者粗略统计，除了关内四区，深圳关外房价过万的热点区域也已经达到了3个——宝安中心区、龙华、龙岗中心城，接下来，估计西乡、坂田都不是省油的灯。

　　要强调的是，和普通住宅一样，节后第一个名副其实的豪宅产品——鸿荣源·公园大地在开盘均价破万的势头下，照样被疯抢，甚至有客户为抢房而红脸。没有人相信，这些抢豪宅的人全是龙岗人，甚至全是深圳人。或许，正如中原集团主席施永青近日所言，深圳房地产的买家远远超出了自身城市居民的范围，而这些买家可能来自全国各地，而不像很多地产商说的那样，是深圳本地人的消费能力强使然。似乎这是一个合理的解释，否则，公众很难去接受，在一个连续飞涨两年，房价普遍翻番，而居民可支配收入却大幅下降的楼市里，还会有那么多人轻松购房的事实。

　　持续加息温水煮青蛙

　　整体经济运行走势跟着机构的预测走，一季度中国经济增长11.1%，决策层已明显指出，要防止经济由偏快转向过热，这令新一轮紧缩政策的到来几乎已是毫无悬念。虽然一季度CPI未超过3%的控制目标，但3月份单月的CPI却高达3.3%，接下来的消费价格依然存在着继续上涨的压力，这令市场有关再次加息的预期又陡然升温。

　　央行有关遏止流动性过剩的招数，主要集中在提高存款准备金率和加息两大法宝上，进入2007年，央行已经连续两次上调存款准备金率和加息一次。截至目前，房地产中长期贷款利率为6.04%(执行15%下限优惠贷款利率)。从事实而论，在深圳不少房价高涨的区域里，这个贷款利率可能都超过房屋的租金回报率。

　　这样下来投资客的资金使用成本继续加大。而深圳商品房租金并未明显上浮。因此，投资客的长线投资兴趣将会越来越低。

　　但是，我们仍然有必要提醒投资客，持续不断的加息事实上就是在温水煮青蛙，上面所说的“永远不要以为自己比市场更聪明”，用在投资客身上，同样适用。


深圳房价短期内或触顶
http://sz.focus.cn/news/2007-04-27/307559.html

3月，深圳以10.7%的涨幅再居全国70个中心城市楼市涨幅排行榜之首。在当前房价形势下，还企图讨论如何调控深圳房价者恐怕只会让人感受到一丝螳臂挡车式的悲壮，笔者觉得倒不如把心态放平和一些，以隔岸观火的旁观者身份来预测一下深圳房价的顶点。

根据国外学者对纽约、东京、香港、曼谷等房地产市场的研究，房地产市场非理性繁荣往往经历四个阶段：(1)缓慢上涨期，价格小幅度上涨，投资比重低于5%； (2)中高速上涨期，价格上涨幅度明显提高，稍高于家庭可支配收入增长幅度，投资比重在10%-15%；(3)高速上涨期，价格上涨幅度明显高于家庭可支配收入增长幅度(高出50%以上)，全民炒房，投资比重超过20%；(4)快速下跌期，游资大量逃离，房价一泻千里。其中，判断房价是否到顶有两个标准： (1)最高点均价是启动前均价的4倍左右；(2)月供支出占到家庭可支配收入的60%以上。

根据第一个标准，深圳房价上涨启动时应该在 2002-2003年左右，统计数据显示那时住宅均价约为5340-5680元/平方米，如此推算深圳房价顶点将在2万元/平方米左右。官方的数据显示 2006年深圳一手房均价仅为9956元/平方米，那是否尚需漫长的时间才能达到两万之顶？我想并非如此，理由如下：

保守估计，深圳当前实际均价已经达到1.2万以上。根据政府部门提供的信息，2007年1-2月份一手住宅均价已经达到11039元/平方米，2007年3月份深圳二手房均价达到9306元/平方米。事实上，考虑到“阴阳合同”、“转嫁成本”等因素，说二手房均价达到1.2万/平方米(上升30%)也并不为过。

此外，深圳房价正处在一个加速上涨的通道之中。发改委调查结果为深圳房价2006一季度至2007季度增幅为10.7%，比2006年年增幅12.7%似乎有所回落。但任何接近市场的人都知道此期间房价上涨速度加快了，尤其是年前到现在。宏观数据也印证了行业人士的感性认识：深圳市2007年1至2月住宅均价11039.67元/平方米；而2006年1至2月，住宅均价为8032.86元/平方米。从这一原始数据不难计算出上涨幅度为37.4%。从2002 年起，各年的房价上涨均价为5.6%(2004年)、12.5%(2005年)、18.2%(2006年)，预计2007年至少达到25%以上(以上数据均根据官方数据推算，已考虑扣除物价指数)。毫无疑问，深圳房价处于一个加速上涨的通道之中。按照目前的发展态势，以当前1.2万的均价为起点，2007 年年底均价将要达到1.3-1.4万/平方米，2008年年底达到1.7-1.9万/平方米。按照如此模式，2008年底或2009年年初深圳房价将达到所谓的顶点2万元/平方米。

由此可见，均价2万元/平方米距离我们并不遥远，参照东京、香港的楼市，到时深圳房价出现暴跌或许真的不是盛世危言。

（邓志旺 深职院房地产研究所所长）

秋树点评：均价2万的临界点，我早想到了。暴跌？太天真了吧！危言耸听，把社会主义优越性置于何地？


高收入群体 投资热情还未减
http://sz.focus.cn/news/2007-04-27/307577.html
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-27/3404823.html

新盘开在哪，投资热点就会转移到哪，这已成为上半年一手楼市的显著特征。上周位于龙岗中心城的公园大地、现代城公开发售延续这一特点。两个项目是龙岗今年单次推盘量最大的项目，户型都比较大。以公园大地140平方米的户型计算，一套房的总价达到了150万元，首付起码在45万元以上，按20年按揭月供计算，每月还款7500元。

　　按照官方标准这样的住房已属非普通住宅，支付得起这种房价的，在深圳算得上高收入群体。一手新盘在现有高价位上还能够继续受到热捧，说明仍有大量的高收入群体入市。

　　中原深港研究中心曾经对深圳的高收入群体作过一次专项调查，发现该群体不仅拥有良好的教育背景，而且来深时间较长，八成以上高收入者有过二次以上的置业经历，以他们的社会阅历以及购房经验判断，不会有冲动或盲目的投资，也就是说他们对深圳房价有更高的预期。而这与专业人士普遍认为深圳楼价已进入高风险区的判断有明显差异。

　　该群体因有比较突出的身份，其置业、投资等行为有着较强的社会昭示力，容易被模仿跟风，自上而下形成带动效应，从而不仅拉动豪宅价格上涨，也波及到普通住宅。

　　张伟 深圳中原深港研究中心总监

秋树点评：“特别值得重视的是，深圳房地产价格上升过程中有一个最大的特点，就是房地产九成以上是自购自住，投机炒房的因素较小”,言犹在耳，给点面子好不好？
http://paper.sznews.com/tqb/20060225/ca2185265.htm

深圳楼市“阴阳合同”阴魂不散
http://www.cfi.net.cn/p20070406000536.html

第一财经日报

　　为了促成交易，地产中介公司一般要求双方签两份协议，所谓的"阴阳合同 "，即国土局备案价格远低于实际成交价格，导致合同显示卖家"无收益"，从而无需缴纳个税。比如售价60万元的房子，在房地产交易中心办理过户手续时只登记为30万元，卖家就可以"节约"6万元个税。
　　深圳市房地产交易中心的尹潜德博士告诉记者，这种"阴阳合同"的把戏在深圳楼市中较普遍，估计可以占到交易总量的20％~30％。
　　据深圳市房地产交易中心统计，每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。尽管对于如何阻截"阴阳合同"的方案尚未有定论，但基本的思路是使用政府的评估价格，作为纳税的根据，从而使"阴合同"失去价值。
　　“规避法律的行为是无效的，但是政府取证非常困难。”蛇口律师事务所魏影表示。“阴阳合同”在北京、深圳等活跃的房地产市场表现非常活跃。“在深圳已经成为潜规则，二手房交易几乎每套必用。”中介公司人士称。
　　然而，“长时间以来，由于阴阳合同的普遍盛行，深圳市政府二手房市场的统计是无效的。”中原地产李耀智说，实际上从2004年开始，二手房的价格上升非常快，但是政府的数据没有体现出来。
　　更为重要的是，每年由于“阴阳合同”，政府少收巨额税款。每年深圳二手房供应量大约有300万平方米，损失的税收超过5亿元。深圳社会科学院地产研究所主任高海燕对记者说。
　　“深圳市税务局已经向国土部门咨询解决有关‘阴阳合同’的问题，不久将可能推出相应的政策。”3月底，深圳市国土资源与房产管理局房地产业管理处一位负责人在电话中向记者表示。
　　而中原深圳地产总经理李耀智透露：“深圳龙岗布吉已经开始试行，政府正在等待市场检验的结果。”
　　“该方案最迟于今年上半年推出。”另一知情人士表示。
　　事实上，据记者调查，早在2006年上半年甚至更早之前，深圳就已经以龙岗为试点，率先启动个税的强制征收工作了。由专业评估人员拟定出分区商品房的市场评估基准价，作为核定个税征收的参考依据，如果房屋转让价明显低于这个基准价，卖方将有可能被地税部门按照市场评估基准价征收个税。
　　而对于本次业界盛传的深圳将在全市范围内推广龙岗个税政策，深圳市地税局办公室一位负责人表示，地税局对龙岗区的尝试密切关注，但目前尚无详细的在全市范围内铺开的计划以及时间表。
    对于如何避免“阴阳合同”，深圳相关部门目前尚未作出细致规定，而目前深圳二手房交易仍旧按照《国税总局征收个人住房转让所得税有关问题通知》之前的操作进行。而深圳业界目前则对政府可能采取的措施进行了多种猜测和建议。

秋树点评：恶毒攻击啊！就算是真的，薄利多销让税于民唔得咩？


“做多派”殷国元被查：上海地产界巨震

21世纪经济报道

http://www.nanfangdaily.com.cn/jj/20070406/zh/200704060008.asp
 
在多年的上海楼市口水战中，殷国元先后抛出了“土地价格不跌论”、“开发商征地正其时”论、“上海高地价未托高房价”论、“调控到位论”等观点，属于坚定的“看多派”。

    上海地产界即将迎来一场巨震。
　　本报获悉，在3月20日前后，上海市土地学会会长、上海市房地局原副局长殷国元因巨额财产来源不明，已被上海市纪委调查。
　　“被请去协助调查的人可能还包括房地局个别财务人员。”上海市房地局内部人士透露。
　　本报同时获悉，大约在殷国元带离调查的同时，其妻子也被上海市检察机关带走。
　　“这是中纪委把上海社保案移交给上海市纪委以来，上海市纪委查出的第一个副局级干部。”上海地产界人士对记者说。
　　几乎在殷国元接受纪委部门调查的同时，据新华社报道，3月24日，新任上海市委书记习近平在履新大会上表示，反腐倡廉是一项长期任务，必须坚持不懈地抓下去。
    …………
    在多年的上海楼市口水战中，殷国元属于坚定的“看多派”。
　　而据知情人士透露，在发表看多上海楼市观点的同时，殷国元同时拥有不少房产。甚至有一种说法，殷国元拥有的房产在二三十套之间，价值近亿。
　　上海市一位开发商4月4日向记者表示，现在包括上海市房地系统、房地产业界，都已经知晓了殷国元被调查的事，紧张气氛弥漫在上海地产界。
　　“上海房地系统隐藏多年的土地出让中的大案、要案，很可能陆续浮出水面。包括一些开发商，也可能跟着落马。”上海市一名国资背景的地产商对记者说。
　　“其实，这背后是中纪委去年严查上海的延续。”上述开发商透露说，“只是这次力量更加集中，连同即将到来的中央部委宏观调控效果联合调查小组，除了要查上海房地产的宏观调控效果外，与之有关的反腐案件调查也在其中，两者同时进行。”
　　上述知情人士透露说，近期上海房地系统可能还会有重大人员的变动。记者获悉，以殷国元“落马”为标志，上海房地产领域将迎来一场凌厉的调查风暴。

秋树点评：上海太黑，还是广东好。


打击“官商勾结”能冲刷掉楼市多少“灰色成本”？

http://news.xinhuanet.com/house/2007-04/09/content_5950090.htm

……

据统计，在去年全国建设系统查处违法违纪和涉嫌违法违纪的４１５人中，建设行政机关和具有管理职能部门的工作人员占68%。房地产行业已成为腐败现象易发多发的重点领域。

业内人士反映，一些管理人员与开发商投桃报李，发房地产横财的途径主要有三种：一是在位时利用职权及人际关系，在土地出让、房屋销售审批等方面为开发商牟利；离任或下海后再到这家房地产公司谋取要职，收获先前播种的“收成”；有的干脆以亲属等名义直接获取一定的股份。二是利用职务之便，以亲属、朋友的名义，从开发商处打折购房，转手出售。折扣高低视权力大小而定，所谓亲属、朋友事实上就是代理人。三是替开发商“抬轿子”造势，“忽悠”消费者，自己拿取不菲的出场费。

在房地产领域，开发商将非成本性价格，也就是寻租价格计入房价，这是公开的秘密。一旦房地产市场寻租少了，哄抬房价的少了，交易更加公平、公正了，购房人合法权益的获得性就会增强。

对于房地产行业而言，良性的秩序将带来健康的、可持续的发展。不当权力干预因素减少些，市场化、透明度就会提高些。

对于国家而言，楼市专项整治一则可以促使行政机关更加依法行政，有利于廉洁政府的建设，二则因为房地产开发企业偷税漏税也成为本次整治的重点，房地产企业“利多税寡”的不正常状况将获改观，国家来自房地产业的税收也可望有所增加。

不过，业内人士提醒，打击楼市官商勾结不能“雷声大、雨点小”，关键还在于“执行到位”。

秋树点评：“灰色成本”是主要矛盾吗？


整治不法官员开发商无助平抑房价

http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/dd/dsb/A02/200704080091.asp

南方都市报社论

　从4月起，中央政府八个部门将开展一场大规模的房地产市场秩序专项整治行动，打击重点主要指向“房地产领域涉及的违法违规、权钱交易行为”。此项整顿将覆盖在建并已进入商品房预售环节的所有房地产开发项目。

　　分析政府部门的说法，本次整治包含两个性质实际上完全不同的任务。第一项整顿对象是与房地产业有关系的政府部门。从历年来曝光的房地产行业违法违规典型案例看，在规划审批、房屋拆迁、开发建设、房屋销售、产权办理等各个环节上，均可能存在政府监管部门放松规则、为违法违规行为开绿灯的现象。第二项整治的对象则是房地产开发商，政府旨在打击哄抬房价、偷税漏税、违规强制拆迁等行为，中介服务机构任意抬高或压低被拆迁房屋评估价格、行贿等也成为整治的重点。

　　应当说，上述官员及开发商的不法或不合乎市场伦理的行为，确实都需要整治。不过，这样的整治行动似乎一直在进行。相关行政管理与监管部门隔三差五就会发动某项专项整治。比如，去年下半年，建设部就进行了房地产交易秩序专项整治。至于打击政府官员腐败，那更是一项日常工作。

　　当然，在当下房价成为民众关心重点的时候，政府部门采取这一行政执法措施，恐怕不光是进行日常管理，很可能带有某种宏观调控的性质。事实上，两年多来，政府对房地产市场所进行的宏观调控，主要就是行政调控。政府通过行政命令的手段直接干预产品市场，也利用行政权力打击腐败、整顿开发商不法及违规活动，试图借此收到宏观调控的效果。

　　另一方面，民众也可能对政府的本次整治行动产生一些联想。不少人不假思索地相信，自己之所以买不起房子，房价之所以一个劲地上涨，就是因为涉及房地产业的政府官员太腐败，就是因为开发商黑心肠。因此，人们对政府的行政调控措施寄予厚望，以为揪一些贪官、抓几个开发商，就可以让房地产市场恢复常态。

　　假如人们有这样的想法，那一定会失望。确实，开发商的某些不合理销售行为，可能会临时抬高本项目销售价格。但总体而言，房价整体上涨的中长期趋势不可能由这种行为造成，房地产开发各个环节的腐败更不可能推动房价上涨。归根到底，房屋价格是由土地、房屋的供需，尤其是市场参与各方对土地、房屋供需的主观认知和预期所决定的。决定房价的不是房地产商支出的成本，更与腐败支出无关。即使房地产商与相关政府部门十分清廉，在现有的土地、房屋供应制度下，房价将依然高企，并且很可能继续走高。

　　我们甚至可以说，某些权钱交易反而可能有助于抑制房价的快速上涨。比如，某些开发商违规将工业用地转为商业开发用地，这些项目开发商为了控制风险，快速销售，有可能报出比较低的价格，消费者反而可能得到好处。

　　当然，任何人都不会同意，因为这一点而容忍不法行为。违法违规行为、尤其是权钱交易本身必须予以整治。事实上，这些行为通常以牺牲消费者利益为代价，增进开发商利益。开发商在贿赂政府官员之后，也在预售、交房、产权办理、规划等各个方面采取不正当措施，为自己谋取不当利益。但我们必须认识到一点：仅靠行政整治，不仅不可能抑制房价快速上涨的趋势，甚至也难以从根本上改变相关政府部门及房地产开发商的行为模式。

　　土地及房地产领域之所以成为腐败重灾区，根本的原因是政府独家垄断土地供应，又严厉管制房地产开发的所有环节。管理、监管这个领域的官员的权力大于任何行业。而与其他行业相同，这种巨大的权力又没有受到有效制约，官员当然会大胆地以权力交换开发商的贿金。

　　房地产市场交易秩序之所以一直比较混乱，房地产开发商放肆地对消费者采取霸道行为，固然因为开发商通过金钱购买到了政府的支持，但更主要的原因则是，当下中国的房地产市场是一个双重垄断性市场：政府垄断城市建设用地供应，而政府只向开发商供地，市民合作建房及私人购地建房均在限制、禁止之列，因而开发商集体垄断了房屋供应。这种双重垄断导致地价、房价必然上涨，消费者当然也没有选择的自由，只能任开发商宰割。

　　不管是打击腐败官员、还是打击开发商，均无助于缩减政府相关部门在土地、房地产开发领域的权力，也无助于改变土地、房屋双重垄断格局。因而，它最多只能一时治官员腐败、开发商违规之标，而难以治房价不合理之本。

调控房价 深圳似乎还欠一个姿态

2007-04-06 南方都市报
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-06/3345449.html

　　3月30日，猪年首宗两块龙华土地招标，均被金地集团以高出底价2个多亿拿下，总建面超过15万平方米，楼面地价分别为5981元/平方米和5338元 /平方米。根据去年新政的要求，除去总面积的15%归还给政府建设经济适用房，算上建安、营销等成本，有业内人士预计，可售部分的总成本估计会超过 10000元/平方米。

　　这不禁让人联想到去年新政后的深圳“第一拍”，深圳市天健房地产开发实业有限公司拿到的宝安中心区地块，楼面地价为6452元/平方米。当时一些业内人士当场就断言，未来这一地块所建新盘的价格至少在万元以上。很快这一说法便得到了印证，去年下半年，宝安中心区的入市新盘，包括泰华君逸世家、幸福海岸二期、深业新岸线首府、第五大道、西岸官邸等等，价格达到了8000-14000元/平方米。

　　2004年至今，深圳房价一路飞涨，老百姓怨声载道，土地转让方式从招拍挂改为招投标，涨势并未得到有效控制，矛头从开发商、中介转向政府，“降价无力说”持续蔓延。今年2月，深圳以接近10%的同比涨幅，再度“荣登”全国主要城市新建商品住房销售价格涨幅首位。近日，深圳市国土房产局公布的数据显示，今年1-2月全市预售商品住宅均价达11039元/平方米，在去年全年均价9230元/平方米基础上上涨了20%。

　　在这样的背景之下，开发商仍然敢高价拿地，这不能不令人怀疑，房地产新政究竟是不是隔山打牛？政府口口声声所说的控制房价，究竟是不是虚晃一枪？

　　每年的4、5月份是楼市的复苏季节，在今年“第一拍”的“信心鼓噪”之下，这些入市新盘们又将呈现出怎样一种“百花齐放”的局面，我们无法精确估测，但是高涨的大势已经不用多言。高地价高房价的背后，折射出来的是人多地少，供需比例严重失衡的矛盾；还是人们在信息混乱的情况下盲目对于对房价高预期，从而导致高速膨胀的“假需求”？我想，政府应该心中有一杆秤。

　　无论“双竞双限”是不是当下最理想的控制房价最有效的土地出让方式，相比广州市市长张广宁掷地有声的“广州将全力以赴把房价压下来，至少要稳定在合理的水平”，深圳方面似乎还欠一个姿态。

　　本报记者黄郑


秋树点评：行胜于言，姿态算什么？就怕“有姿势，冇实际”！



双限双竞单骑难救主
深圳双限胎死腹中

2007-04-06 15:24 南方都市报
http://sz.house.sina.com.cn/sznews/2007-04-06/3345331.html

　　时隔半年，今年的3月30日，在深圳年度首场土地招投标会上，金地8.6亿将龙华的楼面地价推到了5980元/平方米的历史新高度——按可售面积计算，这个楼面地价更是高达7124元/平方米，令一度陶醉在招投标能令深圳地价得到有效抑制的深圳官方再度陷入困境。房价的疯狂中，拍卖拍出了天价地块，招投标也难以稳定地价吗？而最先由深圳提出的限制地价的措施——“双限双竞”模式，在京穗等地得到强力推进，在深圳最终却不了了之。

　　“双限双竞”墙内开花墙外香

　　日前，北京媒体公开披露，京城将招标出让三块“两限房”地块，预计将比当地同质普通商品房平均价格下降10%-15%，开发商利润控制在8%-10%。其中，最先开标的位于海淀区西三旗的项目限价6350元/平方米，中标开发商的价格调整幅度控制在5%以内。据了解，该项目将比周边房价低2000元/平方米左右。

　　而早在今年1月30日，全国首例“三限双竞”(限户型、限房价、限销售对象)在广州开标，万科以2635元/平方米楼面地价竞得房屋限价为6000元/平方米的H3地块，更加凶猛的龙光集团则以1380元/平方米的楼面地价竞得房屋限价为4000元/平方米的H4地块。面对当时已逾7000元/平方米的房价，简直是旱地惊雷。

　　在不少分析人士看来，上述城市所推行的“双限双竞”模式，将对高涨不下的房价起到积极的抑制作用。

　　深圳“双限”胎死腹中

　　事实上，据记者调查，最早提出推行“双限双竞”的城市是深圳，早在国15条出台后不久，深圳市国土部门便已透露了这一设想，但最终却没有得以推行。有知情人士透露，这一在襁褓之中便告夭折的设想与本土地产商的强烈反对有关，但该消息并未得到深圳市国土部门的证实。

　　“推行‘双限双竞’简直是太荒唐了。”这几乎是深圳所有地产商及学界人士在接受记者采访时的第一反应，他们认为“双限双竞”是对市场经济的最大嘲讽，不啻是向计划经济时代的倒退。

　　但是目前除了“双限双竞”来压抑房价地价外，而对于如何调控房价、地价，仍然是说了千百遍的增大供应和加大住房保障力度，抑制包括投资及自住在内的置业需求，比如大幅提高首付等。

　　“为什么主管部门眼睁整看着开发商暴利这么多年，而不去控制，结果却让老百姓来埋单？”对于福田金小姐的说法，难道政府不应该值得深思吗？

　　-支招

　　政府必须出重拳打压需求

　　高海燕深圳市社科院城市营运研究中心主任

　　要解决深圳的房价问题，必须出重拳打压需求。乱世用重典，如果不出台强有力政策打压需求，单靠增加供应，解决不了问题。出台强力政策抑制需求，短期看是打击了置业者，不公平，但是，只要能使整体的过旺需求退潮，价格就能下来。

　　从具体政策说，可以提高首付比例，特别是提高多次置业比例，征物业持有税，规定某些房几年内不得转让，加大投资风险和成本。还需要一些配套措施，如实名制购房，同时配合遗产税、赠与税等，堵塞用亲人名字买房的漏洞，房地产问题的解决，需要用更大半径的视野。

　　按需求类别进行调控

　　张伟中原地产深港研究中心总监

　　要从需求着手，按照需求类别进行调控，首先，要保障低收入家庭的住房需求，通过政策性建房，如经济适用房、廉租房，为这部分人群提供住房保障。其次，对于中间阶层，有点钱但不多的，大量提供中小户型，包括严格执行90/70政策，某些区域甚至提高到更大比例。政府要和开发商一起，来承担大量提供中小户型的责任。第三，对于剩下的人群，住房问题则可以推给市场去解决，有钱人，可以去买豪宅。如果不把这三类需求分离开来调控，而是眉毛胡子一把抓，房价无法稳定。

　　-名词解释

　　双限双竞

　　是指在限套型、限房价的基础上，采取竞房价、竞地价的办法挂牌出让土地。竞投分两轮竞价，第一轮竞房价，并确定最高限价。从竞买人报出的房价中剔除最高报价和明显偏离市场价格的报价后，取平均值作为未来房屋的最高售价；如果全部报价均明显偏离市场价格的，则市政府确定最高售房价格。凡认可该售房最高价格的开发商，可继续参与第二轮竞地价程序，价高者得。

　　-链接
    广州推全国首批“双限双竞”地块

　　2006年11月17日，全国首批进行“双限双竞”的地块房价诞生。此次出让的5幅“双限双竞”地块。广州市国土房管局有给出4地块的最高房价限价分别为6050元/平方米、6150元/平方米、6375元/平方米、6500元/平方米。通过竞卖，金沙洲F区4幅“双限双竞”地块成交的楼面底价分别为2310元/平方米、2352元/平方米、2557元/平方米、2318元/平方米。

　　北京4月底招标出让“双限地”

　　据报道，北京将招标出让3幅“两限房”地块，其中位于海淀区西三旗的项目将于4月26日最先开标。政府对“两限房”开发条件和购买资格作出明确规定，该地块住宅开发均为需建设套型建筑面积全部为90平方米以下的商品房，北京市中低收入家庭购买优先。3幅“两限房”将比当地同质普通商品房平均价格下降10%-15%，可以在6032.5-6667.5元之间浮动，价格比周边项目便宜2000元/平方米。

秋树点评：你说陷入困境了就陷入困境了？


深圳地价狂涨 土地出让方式成焦点

2007年04月06日11:33 南方都市报  朱文策
http://news.sz.soufun.com/2007-04-06/1008058.htm

“招投标抑制地价的制度设计今日开始可能失灵。”金地竞标后，资深地产评论人士“妹妹”在深圳房地产信息网上第一时间撰文称。在业界关于楼面价在3500- 5000元/平方米的普遍预测中，金地将龙华地价推高到了5980元/平方米，这几乎直接击碎了公众之于招投标可以抑制地价并从而稳定房价的美梦，也进而令官方有关招投标能稳定地价从而有效抑制房价的意图再度遭到舆论界的空前质疑——多位媒体人士及市场分析人士几乎众口一词该反省目前的土地出让制度了。

职能部门
招投标曾抑制地价

事实上，我们有必要回顾自去年“国15条”以来深圳实行招投标之后地价的变化，继天健以6452元/平方米的天价拿下宝安中心区地块后，2006年9月16 日，首次招投标推行，位于宝安、龙岗两区的6宗地，实现了最低地价1947元/平方米，最高地价4555元/平方米。主管部门次日表示，这6宗地块的平均地价不过3424元/平方米，深圳从土地源头调控房价的效果已得到初步显现。

该论调旋即引起地产界分析人士的集体抨击，认为某些人士或某些机构如此故意不加区分地块区位及本身质素，仅凭数字运算，将本次招投标结果解读为“抑制地价成效初显”，明显有为了在调控风头之下趋利避害之嫌。事实上，据记者调查，上述地块的地价，大多数都创下了本区域地价的新记录，与同等地段同类型地块相比，地价的上涨趋势仍然非常明显。

在接下来的几次招投标中，深圳接二连三出现了流标事件，从去年10月至今次金地竞标之前，深圳前后共举行3次招投标，次次都有流标发生，而且都集中在大工业区和坪山等地。这似乎更印证了上述“地价得到抑制”的推断。

“其实，具体分析来，流标地块并无太大象征意义。”一位曾多次参加竞标的某大型房企高管指出，坪山地块之所以流标，乃是因为竞标人未满足条件，而且，“上述地块中又都捆绑有政策性住房，对于房企而言，这个新鲜事物需要一段时间消化。”他认为，基于深圳目前房价连涨翻番之势，说地价受到抑制只是烟雾弹，“在经济规律上说不通”。

市场反应
招投标或令地价更高

“仅从技术上分析，和拍卖相比，可能采用招投标最终实现的地价更高。”招商地产发展部一位负责人表示，“因为，招投标的偶然性太大。”他指出，采用拍卖，大家公开竞相举牌，至少有两家的出价可以被参与企业看到，而这至少两家企业的出价，很大程度上接近甚至代表了市场主流价格。超过了某家企业的心理预期，他可能就会放弃，而坚持举牌胜利的企业，也不必要付出更高昂的成本。

他介绍，深圳自推行招投标以来，第一名和第二名的报价之间，差值要比采用拍卖方式大得多，比如金地与次高报价万科在A817-0127地块上的报价差值近50%。而之前的多次招投标中，这种报价之间的差值都很悬殊。“如果采用拍卖，第一名和第二名的举牌价之间的差值一般都会在小数点之后，差别不会太大。”

深圳房地产信息网研究部总监吴茂萍则对目前地价高昂解释称，“最开始采用招投标，习惯了拍卖的房企短时间内都处于适应和摸索阶段，因此，出手相对谨慎，但是时间一长，基于市场利润空间仍然很大，这种招投标对于地价的抑制作用便渐渐失效。”

■ 资料链接
中国土地第一拍

1987年在深圳的中国土地第一槌直接开启了中国的土地制度的第一次革命。2001年，深圳发布深圳市政府100号令——《深圳市土地交易市场管理规定》，规定所有经营性土地无一例外地进入市场交易。此后，深圳每年都有10多宗土地进入拍卖市场。

2006年9月15日出让的6宗地将全部以招标方式出让，深圳正式结束拍卖拿地的历史，全面实行招标出让土地的方式。

秋树点评：开工没有回头箭，空谈这些有何用？

房地产调控发挥积极作用
我市商品房均价涨幅维持在10%

2007年04月04日 深圳特区报
http://paper.sznews.com/tqb/20070404/ca2628409.htm

【本报讯】（记者冯杰）市国土资源和房产管理局官方网站昨日正式公布了我市1月至2月份新建商品住宅的销售统计数据。统计显示，1月至2月份全市新建商品住宅均价为11039.67元每平方米，涨幅维持在10%左右。

该统计显示，1月至2月份，全市新建商品住宅总销售面积为140.11万平方米。价格方面，1月至2月份特区内新建商品住宅均价为13253.60元每平方米；其中，罗湖区12155.64元／平方米；福田区15038.6元／平方米；南山区12777.65元／平米；盐田区11739.68元／平方米。特区外均价为9766.34元／平方米，其中，宝安区为10867.41元／平方米；龙岗区7896.83元／平方米。

有分析人士表示，从2006年6月份以来单月房价的数据变化中，可以明显地看到房地产调控发挥了作用。2006年6月，新建商品住宅价格单月同比涨幅达到年度最高，为14.6%。随着国家及本市调控力度的加大，自7月开始每月房价同比涨幅逐渐回落到13.6%，8月份为12.8%，9月份为10.6%，10月份为9.9%，11月份为9.8%，12月份为10%。

秋树点评：顶一下，赞一个！


今年头两月深圳卖房1.6万套
其中住宅1.4万余套，宝安区在各区中售出套数最多

2007年04月04日 晶报
http://paper.sznews.com/jb/20070404/ca2628627.htm

晶报讯（记者欧东勇）深圳国土房产网（www.szfdc.gov.cn）昨天公布了我市2007年1至2月预售商品房统计。今年1至2月，全市预售商品房销售16317套，其中住宅14133套，住宅均价11039.67元/平方米。而2006年1至2月，全市商品住宅销售12911套，均价为 8032.86元/平方米。

今年1至2月，全市预售商品房销售面积160.78万平方米，共16317套，其中住宅占140.11万平方米，共14133套。全市预售商品房销售收入 192.99亿元，住宅占154.68亿元，预售商品房均价12003.36元/平方米，住宅均价11039.67元/平方米。同期，商品房批准预售面积 70.63万平方米，共7066套，其中住宅6445套。

各区预售商品住宅销售面积、套数及均价都有公布。罗湖区销售面积7.97万平方米，992套，均价12155.64元/平方米；福田区销售面积15.09 万平方米，2009套，均价15038.6元/平方米；南山区销售面积23.48万平方米，2354套，均价12777.65元/平方米；盐田区4.63 万平方米，524套，均价11739.68元/平方米；宝安区55.98万平方米，4746套，均价10867.41元/平方米；龙岗区32.97万平方米，3508套，均价7896.83元/平方米。

去年全年，我市预售商品房销售面积797.65万平方米，85770套，销售收入804.86亿元。其中住宅705.82万平方米，74982套，销售收入651.50亿元。全市预售商品房均价10090.39元/平方米，其中住宅9230.35元/平方米。据了解，2005年，全市预售商品住宅均价为 7040元/平方米。

秋树点评：用数字说话。不过，均价这东东，不说也罢。


1－2月份住宅均价1.1万
与去年全年均价相比上涨20%，全市六区中仅龙岗均价未破万

南方都市报 2007-04-04 11:24:20
http://www.nanfangdaily.com.cn/southnews/dd/dsb/sz41/200704040695.asp

本报讯　(记者李斌)昨天，深圳市国土房产局在该局网站上公布了今年1－2月预售商品房统计。统计显示，1－2月，深圳全市预售商品住宅14133套，住宅均价达到11039.67元／平方米，而去年全年的商品住宅均价为9230.35元／平方米。

　　这是继不久前国家发改委、国家统计局公布的又一个显示深圳楼价仍在攀升的数据。不久前，国家公布数据，深圳2月份的新建商品房价格涨幅与去年同期相比达到9.9％，再次居于全国榜首。如果将此次深圳公布的住宅均价与去年全年的均价比较，则意味着深圳今年开年的两个月来，商品住宅均价涨幅达到了20％。

　　“深圳房价的上涨主要是市场决定的结果，政府只能在住房保障以及市场监管方面做好自己的工作。”昨天，深圳市国土部门一位负责人对当前的住宅均价不予置评。但他指出，随着越来越多的政策性住房及小户型住房的推出，深圳房价快速上涨的趋势必将得到遏制。

　　该局此次发布的数据还显示，今年1－2月份，在深圳六区中，除了较为偏远的龙岗区外，其他五区的预售商品住宅均价均已过万。
　　
　　1－2月份住宅均价
　　
　　●罗湖区　12155.64元／平方米　

　　●福田区　15038.6元／平方米

　　●南山区　12777.65元／平方米

　　●盐田区　11739.68元／平方米

　　●宝安区　10867.41元／平方米

　　●龙岗区　7896.83元／平方米

秋树点评：这种报道角度，唯恐天下不乱，多不利于建设和谐社会呀！



“联合通知”无新策有新意

2007年04月04日 深圳商报
http://paper.sznews.com/szsb/20070404/ca2628979.htm

本报评论员胡蓉

房价仍然是近期民生关注热点。尽管各地房价的增幅有所减缓，但一些地方高昂的房价仍然让老百姓叫苦不迭。今年两会期间，人大代表提交了不少要求降低房价的议案。这样的舆论背景容易让人产生期待，那就是指望政府能够出台更严厉的调控政策对房地产市场进行干预。

政府很快对房地产市场部署了新的行动。本月2日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、国税总局、国家发改委、国家工商总局八部委联合下发合《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》，通知的内容很严厉，是要对在建并已进入预售环节的房地产开发项目进行全面清理，专项整治要持续一年。

可是，细读全文，人们就会发现，通知并未出现对房市“痛下猛药”的新政策，《通知》要求各地以房地产开发项目为切入点组织全面检查，检查房地产领域涉及的有关部门及工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、预售许可等环节违规审批、滥用权力等行为和房地产税收政策执行情况；检查房地产企业哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税以及违规强制拆迁等行为。也就是说，专项整治的所有行为，不过是对现有法规和政策的执行进行强化。

但是，无新策不意味着无新意。

首先，面对一部分群众调降房价的呼声，国家只强调执行现有政策，而不是出台新的政策，这意味着在国家看来，我们对房地产市场进行调控的政策框架已然成形。从2005年的“国八条”到2006年的“国六条”和“国十五条”，政府主要是通过出台新政直接对楼市进行规范和干预。调控政策的三次集中出台，已经对房地产市场进行了全面的规范和引导。比如，要求各级城市编制住房建设规划，明确“十一五”期间普通商品住房、经济适用住房和廉租房的建设目标；再比如，明确新建住房中，建筑面积90平方米以下住房必须达到总面积的70％以上，此举相当于扩大住房供给，有助于缓解市场需求。可以说，从土地出让到二手房交易，商品房市场的所有政策都经过了一番梳理和完善，已经形成了一个较为完整的政策链。

其次，面对一部分群众对商品房价的意见，国家只强调市场监管，不强调价格调控。这说明，国家对于解决居民住房问题的政府责任已经有了明确的认识。具体地说，责任有二，一是解决好低收入家庭的安居问题，二是解决好商品房市场的规范和监管。解决低收入家庭的安居问题，主要靠的是廉租房和经济适用房的建设，对于这一点，上自温总理在全国两会上做的《政府工作报告》，下至许宗衡市长在市两会上的答记者问，各级政府都作出了毫不含糊的承诺。市政府今年将增加政策性住房用地60万平方米，开工、在建经济适用房和公共租赁房2.5万套，年底可用于出售和租赁的不少于6000套。而对于商品房市场，国家则通过八部委通知表明了态度，监管的态度要严，但是，针对的对象主要是那些坑蒙拐骗、胆大妄为、行贿受贿、操控市场的违法之徒，而不是通过不断出台新政策，把房地产市场变成一个没有长期投资价值的政策市。

从这份影响房地产市场的最新文件可以清楚地看到，政府已经越来越清楚市场经济下的政府定位，政府将在加强市场监管的前下，充分尊重市场规律，这对于房地产市场的健康发展，无疑是一个长期利好。

秋树点评：梗系“长期利好”啦，“充分尊重市场规律”吖嘛！

 

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

华神或者老石火锅都行

秋树 说:

吃完之后呢？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

仅供参考

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

可以去唱Ｋ

秋树 说:

不过火锅店挺吵的

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

比如，加洲红

秋树 说:

加州红周末人太多，不如去冷门一点的

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

天籁好象还可以．

秋树 说:

天籁在哪？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

南山

秋树 说:

天，那么远

秋树 说:

华发路的迪捷（DJ）也可以

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

听说那个很差的

 

 已将 sophie is sophie 添加到对话中。

 

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

没关系，你再问问其他人的想法

秋树 说:

迪捷还凑合，我去过

秋树 说:

华神或者老石火锅在南山有吗？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

南山有个老石，非常棒

秋树 说:

价钱呢？天籁村周末人多吗？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

好象人也蛮多的。最好提前定吧

秋树 说:

华强北有的卡拉OK周末订位只预留到1点，过时不候

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

哦

sophie is sophie 说:

你们想把地点定在哪里？

sophie is sophie 说:

天籁村好差的哦，音响不行

秋树 说:

火锅+唱歌，地点讨论中

秋树 说:

欧阳要求太高了吧

sophie is sophie 说:

南山现在新开了加州红

sophie is sophie 说:

创业路

秋树 说:

那华发北的迪捷也看不上了

sophie is sophie 说:

我去问问什么价钱

秋树 说:

加州红，周末很抢手吧

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

天籁还可以的，我以前去过的．加洲红肯定很枪手．

秋树 说:

去晚一点就没位了吧

秋树 说:

一分钱一分户货，加州红其实还是有点贵

sophie is sophie 说:

不知道新开有没有折打

秋树 说:

那你问一下

sophie is sophie 说:

打算来南山吗？

秋树 说:

也是可以的。问问中午吃了饭去有位否

sophie is sophie 说:

会不会对你们远了点

sophie is sophie 说:

我先问问

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

我哪都行，看你们．

秋树 说:

有车的人就是不一样

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

主要是冯敏

sophie is sophie 说:

冀敏你老公来吗

秋树 说:

冯敏住哪个区？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

再看吧，我也不知道呢。如果没事就来吧

秋树 说:

华强北有无好的火锅？

sophie is sophie 说:

有啊

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

华神　挺好的

sophie is sophie 说:

如果在华强北，我们可以考虑去优力锋

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

我不喜欢小肥羊

sophie is sophie 说:

便宜

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

一股怪味道

秋树 说:

华神吵不吵啊？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

如果是白天就更便宜呢

sophie is sophie 说:

是啊

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

好，那就优力风吧

秋树 说:

对了，优力锋就是我说的那个K周末订位只预留到1点，过时不候

 

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

先唱再吃火锅也行．

sophie is sophie 说:

 

秋树 说:

我们试过一次，结果过了1点没去，就不留位了

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

那就先唱嘛

秋树 说:

几点吃呢？

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

唱饿了，再大吃一顿

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

５点去吃，刚好，人不多

秋树 说:

有道理

秋树 说:

早点开唱的话，4点多就可以去吃了

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

呵呵

sophie is sophie 说:

可以呀

sophie is sophie 说:

那就这么定吧

sophie is sophie 说:

冯敏人呢

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

好，同意

秋树 说:

冯敏下午晃了一下，就不见了

秋树 说:

11点半开唱如何？你们早点去，我上了夜班中午起来就去

sophie is sophie 说:

啊？

sophie is sophie 说:

那中午吃什么傻瓜

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

１２点就可以了吧

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

中午自己解决也行

秋树 说:

中午自己解决

sophie is sophie 说:

大家都睡个懒觉晚点去就可以了

sophie is sophie 说:

差不多1点的样子到

秋树 说:

不能超过1点

sophie is sophie 说:

为什么

秋树 说:

不是说了吗，预定的房间过时不候

sophie is sophie 说:

那就12点半

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

可以的．反正大家不要超过１点到就好了

sophie is sophie 说:

就是

秋树 说:

对

sophie is sophie 说:

冯敏就小棵负责打电话通知吧

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

好期待火锅哦．

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

 

秋树 说:

我会向她和吕通报的

sophie is sophie 说:

好的

sophie is sophie 说:

吕玲双快结婚了吗

sophie is sophie 说:

我感觉好像在南头见过她

秋树 说:

感觉？

sophie is sophie 说:

擦肩而过，不敢肯定

秋树 说:

下午不是说了吗，说是周日要去拍婚纱照。要是不来的话，就不等她了

sophie is sophie 说:

噢

秋树 说:

你怎么什么都不知道阿

sophie is sophie 说:

我现在去K厅经常不唱，我一开口我那些朋友就说这是01年的歌

sophie is sophie 说:

气死我了

sophie is sophie 说:

是的

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

我也一样．

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

退化了．

秋树 说:

那就唱91年的

sophie is sophie 说:

所以咱们聚会好点儿

秋树 说:

71年的我也会

sophie is sophie 说:

大家都比较老

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

呵呵呵呵　

秋树 说:

06年的我也会

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

你们两个在上班，还是？

sophie is sophie 说:

我还在办公室

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

我要下班了，还没吃饭，饿晕了．

sophie is sophie 说:

我刚吃过饭回来

秋树 说:

再见！

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

你现在也那么忙？

sophie is sophie 说:

我一直都很忙

sophie is sophie 说:

这次不聚真的还不好说

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

也是劳录命

sophie is sophie 说:

所以这回风雨无阻了

秋树 说:

所以说找个大家都闲的时间不容易

秋树 说:

周末会放晴的

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

主要是大家太懒了

sophie is sophie 说:

那倒不是，我几乎一半的时间都出差，前一阵

sophie is sophie 说:

一回来都没有星期六、日

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

要真想聚，现在出来也能聚

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

不就见个面，吃个饭嘛．

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

深圳很小的．

sophie is sophie 说:

没有专门约的放松嘛

sophie is sophie 说:

让人期待

秋树 说:

不怕，这次人不齐，下次再弄

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

是你要求太高了．

sophie is sophie 说:

好

秋树 说:

今天的会就开到这里

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

好

sophie is sophie 说:

88

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

我要吃饭去了，饿死了．

Bella(The Devil wears Prada!) 说:

８８

 

 Bella(The Devil wears Prada!) 已离开对话。

2007中国地产年会昨日在京举行，专家称
房价开始下跌

http://paper.sznews.com/szsb/20070331/ca2625103.htm

【本报讯】“尽管现在房地产的数据披露非常混乱，但是中国房价历史性的下降已经从今年3月份开始了，前两年房价涨幅较大的城市今年会继续下调。”世界经理人集团首席执行官丁海森在昨日召开的2007年中国地产年会上如是说。

呼吁降低房价

由世界经理人周刊社、中国房地产联合会主办的中国地产年会被誉为地产界“奥斯卡”，从2004年起已连续在京举办4届。本届年会上掀起降低房价的呼声，与会者纷纷表示，地产开发商要自觉注意和重视国家的宏观大局，稳步发展。

丁海森认为，2007年中国房地产将呈现以下趋势：第一，房地产行业的增长率将和中国宏观经济的繁荣步调一致；第二，房地产的价格将愈来愈由市场来决定；第三，房地产企业的竞争逐步从土地竞争向品牌竞争过渡；第四，短期内资本操控房地产的力量大于居民的实际购买力。

…………

秋树点评：又一个易宪容？


成思危：房地产发展空间很大 还应作支柱产业
http://news2.eastmoney.com/070331,588198.html

　 昨天，全国人大副委员长成思危以学者身份在"2007年国际房地产论坛"上表示，房地产业对国民经济的重要作用应该肯定。同时，他认为，买房和租房是实现"居者有其屋"的两条途径，而维持租购平衡对促进房地产市场的发展是非常重要的，并且对我国廉租房制度提出六点建议。

　　成思危表示，希望到2010年时，我国住房保障体系、廉租房能做到应保尽保。

　　房地产业发展空间还很大

　　成思危表示，就其研究来看，房地产业对国民经济的重要作用应该肯定。

　　成思危研究认为，国外经验都证明住宅建设是一个消费潜力极大、产业关联度高无技术障碍的产业，并对就业人口和经济增长具有明显的拉动作用。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可以创造相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可以带动130-150元其他商品销售。因此住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。

　　他说，从近年各国房地产业占GDP的比重数据来看，2004年美国是12.7%、日本是12.1%，2005年法国是8.3%，我国2004年只有4.5%，仅从这点上可以认为房地产业的发展还有很大的空间。成思危认为房地产业在我国应该作为一个支柱产业来发展。

　　维持租购平衡促进房地产市场发展

　　成思危认为，买房和租房是实现"居者有其屋"的两条途径。而维持租购平衡对促进房地产市场的发展是非常重要的。要在实际房租和自有住房虚拟房租之间要保持大体的平衡。虚拟房租包括购房的房款、抵押贷款的还本付息支出，因此成为判断调控租购是否平衡非常重要的市场信号。

　　他认为，解决住房问题要靠政府和市场的密切配合。世界各国住房政策的演变，最后都归结为"市场调节为主，政府支持为辅"的模式。也就是说让市场发挥资源配置方面的基础作用，而由政府去建立住房市场体系。更要保障社会公平，担负起对低收入群体的住房的保障责任。

　　成思危还对廉租房制度提出六点建议：包括纳入社会保障范畴、明确覆盖范围、确定适合国情的最低保障标准、增加适合低收入家庭的出租房源、增加廉租房保障资金和加强执行力并健全廉租房落实、监理等管理机构。

…………

秋树点评：成老讲话，惹人关注。